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房地產開發成本核算技巧與節稅關鍵點操作實務

課程編號:13894   課程人氣:1341

課程價格:¥2880  課程時長:2天

行業類別:房地產    專業類別:財務管理 

授課講師:李老師

課程安排:

       2014.8.23 南京



  • 課程說明
  • 講師介紹
  • 選擇同類課
【培訓對象】
各房地產企業領導、主管財稅領導、財務總監、財務經理、財務人員以及稅務、
會計事務所和各財務咨詢公司的人員。

【培訓收益】
1.通過學習,使學員掌握房地產開發產品的分類方法、成本核算方法、共同成本與間接成本的分配技巧,正確核算開發產品成本。
2.通過學習,使學員掌握收入確認的原則、方法,開發項目完工的標準,預售賬款結轉收入的時限,正確計算應納稅所得額和應納所得稅額。
3.了解房地產行業稅收檢查的重點及其應對策略。

第一部分:房地產開發成本會計核算與稅收政策協調
一、房地產項目成本核算三大原則
1.成本劃分三項原則
2.成本歸集原則(制造成本法與完全成本法對比分析)
3.成本扣除原則:計稅成本中的無票成本與預提成本

二、房地產土地的取得及成本分析
1.以招、拍、掛方式取得土地成本的確定
2.以分立方式取得土地成本的確定
3.以購買股權方式取得土地成本的確定
4.以合并方式取得土地成本的確定
5.以拆遷安置方式取得土地成本的確定
6.以劃撥方式取得土地成本的確定
7.以接受投資方式取得土地成本的確定
8.以置換方式取得土地成本的確定
9.以合作建房方式取得土地成本的確定
10.以路換地方式取得土地成本的確定

三、房地產開發項目建設階段的成本核算
1.四種成本分配方法的運用
⑴ 占地面積法    
⑵ 建筑面積法
⑶ 直接成本法    
⑷ 預算造價法
2.基礎設施、公共配套成本在項目分期開發建設中的預提與分攤方法
3.商業地產與普通住宅的成本分拆技巧
⑴ 成本核算與總體規劃相結合:合理安排成本結構,細膩實施成本核算
⑵ 兼顧匯算清繳與土地增值稅清算的雙重成本分拆技巧
⑶ 地下室及車庫成本的分拆技巧
⑷ 商業地產、普通住宅、地下室、車庫成本分拆典型案例
4.房地產項目成本核算與分拆的賬務指引
⑴ 房地產項目成本分拆會計處理技巧
① 前期工程費的稅務處理
② 建筑成本的稅務處理,甲供材有什么稅務風險?稅務機關是怎樣檢查虛開建筑
發票的
③ 基礎設施建設費的稅務處理
④ 公共配套設施費的稅務處理
⑤ 開發間接費用的稅務處理
⑵ 房地產項目成本核算賬務指引
 
四、房地產企業期間費用的處理原則與操作技巧
1.期間配比原則的運用技巧
2.費用限額扣除的操作技巧
⑴ 浮動利率在什么情況下才可以稅前扣除
⑵ 集團公司統一貸款,所屬企業申請使用屬于關聯企業之間的借款嗎
⑶ 關聯企業之間不需要歸還利息的借款需要納稅調整嗎
⑷ 向銀行借款時作為利息外費用的顧問費是否能夠稅前列支?土地增值可以加計
扣除嗎
⑸ 個人股東以資產抵押形式由個人向銀行貸款,所貸款項交由企業使用,應支付的利息由企業全額付給銀行,企業這樣的利息可以稅前扣除嗎
3.費用轉化處理技巧:期間費用與開發間接費的轉化技巧
 
第二部分:房地產企業項目成本核算控制策略與扣除操作實務
一、房地產業成本項目構成及成本規劃
1.房地產業成本項目構成
2.如何合理確定成本對象
3.土地閑置成本的處理技巧
4.房地產成本費用計劃與控制

二、房地產成本核算操作實務
1.開發產品會計成本與計稅成本的差異
2.土地開發成本的核算程序
3.配套設施開發成本的會計處理技巧
4.預提費用的會計處理技巧
5.開發間接費用的會計處理技巧
6.成本對象報廢或毀損的處理

三、房地產成本規劃及稅前扣除的節稅要點
1.成本扣除的政策與基本要求
2.成本扣除的策略與操作實務
3.設備選擇甲購還是乙購
4.材料選擇甲供還是乙供
5.項目成本核算方法與節稅技巧
 
第三部分:專家現場預留時間與學員互動交流,解答學員疑難問題。
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