【課程背景】
房地產投資項目具有資金投入大，建設周期長，成本核算環節多，投資風險高,特別是房地產開發企業的成本核算工作是一項復雜的會計核算工作，這是由房地產項目的特性所決定的。提高開發項目的成本核算質量，是房地產開發企業的當務之急。如何進行成本核算、會計核算對未來土地增值稅清算的影響都是擺在財務工作者面前的一系列現實問題，會計核算是所有財稅工作的重中之重……
同時，對房地產開發企業其他稅種的特殊業務處理進行分析，化解2012年稅務稽查工作重點檢查項目之風險。
【主講內容】
第一部分：房地產開發成本會計核算與稅收政策協調
一、房地產項目開發周期概述
1、項目籌建期的會計核算（國家稅務總局2012年15號公告）
2、制造成本法與完全成本法對比分析
3、籌建期時間長短的把握及賬簿的設立
二、土地開發階段的會計處理及稅收分析，取得方式決定核算方法
1、以招、拍、掛方式取得土地成本的確定
2、以分立方式取得土地成本的確定
3、以購買股權方式取得土地成本的確定
4、以合并方式取得土地成本的確定
5、以拆遷安置方式取得土地成本的確定
6、以劃撥方式取得土地成本的確定
7、以接受投資方式取得土地成本的確定
8、以置換方式取得土地成本的確定
9、以合作建房方式取得土地成本的確定
10、以路換地方式取得土地成本的確定
三、房地產開發項目建設階段的成本核算
1、四種成本分配方法的運用
⑴、占地面積法
⑵、建筑面積法
⑶、直接成本法
⑷、預算造價法
2、基礎設施、公共配套成本在項目分期開發建設中的預提與分攤方法
3、商業地產與普通住宅的成本分拆技巧
⑴、成本核算與總體規劃相結合：合理安排成本結構，細膩實施成本核算
⑵、兼顧匯算清繳與土地增值稅清算的雙重成本分拆技巧
⑶、地下室及車庫成本的分拆技巧
⑷、商業地產、普通住宅、地下室、車庫成本分拆典型案例
4、房地產項目成本核算與分拆的賬務指引
⑴、房地產項目成本分拆會計處理技巧
◇、前期工程費的稅務處理
◇、建筑成本的稅務處理，甲供材有什么稅務風險？稅務機關是怎樣檢查虛開建筑發票的？
◇、基礎設施建設費的稅務處理
◇、公共配套設施費的稅務處理
◇、開發間接費用的稅務處理
⑵、房地產項目成本核算賬務指引
四、房地產企業期間費用的處理原則與操作技巧
1、期間配比原則的運用技巧
2、費用限額扣除的操作技巧
⑴、浮動利率在什么情況下才可以稅前扣除？
⑵、集團公司統一貸款，所屬企業申請使用屬于關聯企業之間的借款嗎？
⑶、關聯企業之間不需要歸還利息的借款需要納稅調整嗎？
⑷、向銀行借款時作為利息外費用的顧問費是否能夠稅前列支？土地增值可以加計扣除嗎？
⑸、個人股東以資產抵押形式由個人向銀行貸款，所貸款項交由企業使用，應支付的利息
由企業全額付給銀行，企業這樣的利息可以稅前扣除嗎？
3、費用轉化處理技巧：期間費用與開發間接費的轉化技巧
第二部分：房地產企業項目成本核算控制策略與扣除操作實務
一、房地產業成本項目構成及成本規劃
1、房地產業成本項目構成
2、如何合理確定成本對象？
3、土地閑置成本的處理技巧
4、房地產成本費用計劃與控制
二、房地產成本核算操作實務
1、開發產品會計成本與計稅成本的差異
2、土地開發成本的核算程序
3、配套設施開發成本的會計處理技巧
4、預提費用的會計處理技巧
5、開發間接費用的會計處理技巧
6、成本對象報廢或毀損的處理
三、房地產成本規劃及稅前扣除的節稅要點
1、成本扣除的政策與基本要求
2、成本扣除的策略與操作實務
3、設備選擇甲購還是乙購？
4、材料選擇甲供還是乙供？
5、項目成本核算方法與節稅技巧
6、土地轉讓與開發中的納稅技巧
第三部分：專家現場開放時間，解答學員疑難問題
 

 

 

 

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