一、土增清算相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)
1、清算條件、清算對(duì)象與分期
2、增值額與增值率
3、扣除項(xiàng)目基本原則
4、稅率與扣除率
5、預(yù)征稅款計(jì)算
6、清算流程
7、應(yīng)納稅額計(jì)算與清算抵減
8、關(guān)于核定征收
9、清算結(jié)束后轉(zhuǎn)讓未售產(chǎn)品申報(bào)
10、清算結(jié)束后續(xù)支出
二、土地增值稅清算的成本分?jǐn)偡椒?br /> 1、建筑面積法
（1）建筑面積法的含義
（2）建筑面積法分?jǐn)偝杀镜牟襟E
 ①第一步：歸集開發(fā)成本合計(jì)數(shù)。
 ② 第二步：利息單獨(dú)列示
③ 第三步：匯總銷售面積
 一是實(shí)際銷售面積+ 二是自用面積+ 三是出租面積。
 ④第四步：計(jì)算單位成本
（3）案例
2、預(yù)算造價(jià)法
（1）預(yù)算造價(jià)法的含義
（2）預(yù)算造價(jià)法的適用范圍
（3）案例
3、占地面積法
（1）什么是占地面積法？
（2）占地面積法的適用范圍
①一次性開發(fā)的
②分期開發(fā)的
（4）共同負(fù)擔(dān)的占地面積的成本對(duì)象確認(rèn)
4、直接成本法
（1）直接成本的判定依據(jù)
（2）直接歸屬的成本辨認(rèn)案例
5、層高系數(shù)法
（1）層高系數(shù)法含義
（2）層高系數(shù)法應(yīng)用限制
（3）層高系數(shù)法步驟
①第一步：計(jì)算層高系數(shù)
②第二步：計(jì)算層高系數(shù)下的“層高系數(shù)面積”
③第三步：計(jì)算層高系數(shù)法下的單位成本
④第四步：計(jì)算商業(yè)的總成本
（4）案例解析
6、其他方法
（1）銀川（銀地稅發(fā)[2007]214號(hào)）--成本加成方法
（2）安徽（皖地稅函[2007]311號(hào)）--實(shí)際合理方法
（3）江西（贛地稅發(fā)[2008]76號(hào)）--銷售收入比例法
（4）南通（通地稅函[2008]100號(hào)）--售價(jià)系數(shù)法
7、各種分?jǐn)偡椒ǖ木C合運(yùn)用
二.清算收入的確定
1.簡易計(jì)稅項(xiàng)目
2.一般計(jì)稅項(xiàng)目三大稅種收入差異
3.營改增前老項(xiàng)目
4.價(jià)外費(fèi)用
5.代收款項(xiàng)
6.跨越營改增項(xiàng)目清算收入
7.面積差異補(bǔ)退房款
8.售價(jià)偏低與正當(dāng)理由
三.稅金及附加
1.預(yù)交環(huán)節(jié)
2.稅金扣除范圍
3.清算扣除
4.跨越營改增項(xiàng)目稅金扣除額
5.會(huì)計(jì)與稅法口徑差異
四.土地成本
1.出讓金與返還
2.稅費(fèi)與規(guī)費(fèi)
3.土地抵減增值稅對(duì)土增清算影響4.拍賣傭金
5.紅線外支出
6.土地閑置費(fèi)
7.延期支付地價(jià)款產(chǎn)生的利息
8.土地成本分?jǐn)偡椒?br /> 五.開發(fā)成本
1.拆遷補(bǔ)償(貨幣+實(shí)物)
2.前期工程
3.基礎(chǔ)設(shè)施
4.公共配套
5.建筑安裝
(1)建筑工程發(fā)票備注欄特別要求
(2)連體樓層高系數(shù)法的運(yùn)用
(3) 直接成本
(4)實(shí)際發(fā)生如何把握
(5)質(zhì)保金
6.裝修(硬裝,軟裝)
7.開發(fā)間接費(fèi)
(1)開發(fā)間接費(fèi)與期間費(fèi)用范圍
(2)利息支出稅務(wù)處理差異
8.資本化利息
9.營銷設(shè)施
10.成本分?jǐn)偡椒?br /> 六.車位與儲(chǔ)藏室
1.合同簽訂
2.車位分類與產(chǎn)權(quán)歸屬
3.增值稅
4.所得稅
5.土增
6.房產(chǎn)稅
七.連體樓
1.收入分類
2.成本分?jǐn)偡椒?br /> 3.增值額與增值率計(jì)算
4.直接成本單獨(dú)歸集
5.普通住宅臨界點(diǎn)運(yùn)用
八.轉(zhuǎn)讓舊房
1.能提供發(fā)票的
2.有評(píng)估值的
3.核定征收
九.轉(zhuǎn)讓股權(quán)與重組
1.轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)征土增稅嗎
2.轉(zhuǎn)讓股權(quán)與稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁
3.土地溢價(jià)買方無法扣除
4.或有風(fēng)險(xiǎn)
十.土增與所得稅口徑差異
1.土地成本
2.一般計(jì)稅項(xiàng)目收入
3.土地成本抵減增值稅
4.公共配套
5.預(yù)提與加計(jì)扣除
6.后續(xù)支出
7.臨時(shí)營銷設(shè)施
8.無產(chǎn)權(quán)車位
9.開發(fā)費(fèi)
10.資本化利息
11.稅金附加
12.征管