第一部分：土地增值稅清算條件與清算單位的確認
1、土地增值稅清算的條件：
⑴ 如何理解國稅發[2006]187號文件中“竣工”、“銷售85%”、“取得預售許可證滿三年”
的含義。
2、土地增值稅的“清算單位”：
⑴ 如何理解“國家有關部門審批的房地產開發項目”、“分期開發的項目，以分期項目為單位
清算”、“一次性取得土地，分期開發”
⑵ 商住一體樓土地增值稅清算單位確認操作實例
⑶ “公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對待

 

第二部分：土地增值稅清算收入的確認
1、土地增值稅清算收入的組成
2、土地增值稅委托代收收入確認
3、土地增值稅視同銷售收入認定
4、土地增值稅收入確認的原則和依據
5、退房違約金在計算土地增值稅時應如何處理

 

第三部分：土地增值稅清算扣除項目總額的確認
一：開發成本
1、土地征用及拆遷補償費
⑴ 一次性取得土地分期開發的共同費用的攤銷。
⑵ 房地產企業支付給國土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計入開發成本扣除
⑶ 土地閑置費應如何處理
⑷ 拆遷安置土地增值稅收入、成本的計算
⑸ 如何區分拆遷補償費與土地使用權轉讓支出，拆遷補償費應取得什么票據
2、前期工程費
3、建筑安裝費
⑴ 房屋裝修費用怎樣確定
⑵ 地下車庫、商鋪的建筑安裝成本應如何計算扣除
⑶ 土地增值稅清算、企業所得稅匯算時涉及甲供材發票應如何處理
⑷ 房地產開發企業涉及“混合銷售業務”應如何取得發票
⑸ 扣留施工單位的質保金應如何處理
4、基礎設施費
5、公共配套設施費
⑴ 公共配套設施扣除處理的基本原則
⑵ 房地產企業銷售、租賃無產權的地上、地下停車位（包括人防設施）取得的收入在計算土地增值稅時應如何處理
⑶ 小區外部為政府配套建設的公益性設施費用是否允許扣除
6、開發間接費
⑴ 營銷設施（銷售部、樣板房）建造費用應計入“銷售費用“還是”開發間接費用“？
二：開發費用
1、開發費用為什么不能據實扣除，為什么采取計算扣除的方法
2、房地產企業向個人、關聯方借款費用應如何扣除？委托其他單位、個人向金融機構借款后，交由本單位使用，利息可以在本單位扣除嗎
3、取得“委托銀行借款”費用是否可以全額扣除
4、企業的下列費用支出屬于開發間接費還是開發費用？
⑴ 開發用地繳納的土地使用稅
⑵ 因土地糾紛發生的訴訟費、律師費
⑶ 房地產公司免費為業主辦理過戶手續產生的費用
⑷ 企業開發部、預算部、材料部、技術部等部門的費用
⑸ 為什么必須區分開發間接費和開發費用
三：與轉讓房地產有關的稅金
1、房地產企業繳納的印花稅為什么不允許據實扣除
2、未出售房屋繳納的營業稅金及附加是否允許扣除
四：加計扣除
1、加計扣除必須滿足那些條件
2、企業外購樓盤發生的支出轉讓時如何計算扣除

 

第四部分：土地增值稅會計核算與稅收優惠
1、土地增值稅會計核算
⑴ 預繳土地增值稅的會計核算
2、土地增值稅稅收優惠：
⑴ 建設普通住宅銷售、因國家建設需要依法征用收回的房地產的征免規定
① 普通住宅的條件
② “城市實施規劃”、 “國家建設需要”的含義
⑵ 投資、聯營、合作建房、企業兼并免稅問題
① 接受土地投資入股，土地的入賬價值怎樣計算，以什么為原始憑證
⑶ 股權轉讓的征免規定
① 以股權轉讓形式轉讓土地、房屋是否需要繳納土地增值稅
⑷ 未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收征免問題

 

第五部分：土地增值稅匯算清繳操作實物
1、清算時如何計算土地增值稅（綜合案例分析）
2、清算后繳納土地增值稅如何計算

 

我國資深稅務官員

從事稅務稽查工作二十余年

多次參與全國稅收大要案稽查工作

有著豐富的稽查工作經驗。

 

同時，多年來，長期工作在稅務稽查、所得稅等工作崗位，具有十分豐富的稅務稽查實戰經驗和政策研究理論基礎，長期在北京、上海、成都、重慶等全國數十個城市授課，課程涵蓋房地產投融資、商業模式、稅務稽查、土地增值稅清算、企業所得稅匯算清繳以及稅收籌劃等各方面，講授由淺入深、生動活潑、內容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默。