【培訓對象】
各房地產企業領導，項目負責人、主管財稅領導、財務總監、稅務經理、
財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人

【培訓收益】
本次培訓專家將全部采用案例式教學模式。案例全部都來源于專家在全國各地稅收執法實踐。希望通過本次培訓，讓大家對稅務培訓業務有一個前所未有的、不一樣的、全新的認識與感受。讓大家在輕松愉快的學習氣氛中獲得最有價值的知識與收獲。

房地產行業“營改增”與土地增值稅清算經典案例解析專題班通知
‖2015年8月12–14日‖—‖廣州•新疆大廈‖—‖主講：楊老師‖
‖專題背景‖   
目前我國營業稅改征增值稅工作正進行的如火如荼，房地產行業的增值稅時代即將到來；另外，隨著營改增工作的不斷深入和房地產稅的即將出臺，土地增值稅這一稅種也將逐步退出歷史舞臺。在新稅制出臺之前，地稅部門將不可避免的對房地產行業的土地增值稅展開一次大規模的、旋風式的突擊性檢查、清算工作。為了幫助大家以更加積極、良好的狀態迎接增值稅時代的到來，切實回避土地增值稅最后帶來的風險，本次培訓特意安排了關于這兩個稅種的培訓內容。
本次培訓專家將全部采用案例式教學模式。案例全部都來源于專家在全國各地稅收執法實踐。希望通過本次培訓，讓大家對稅務培訓業務有一個前所未有的、不一樣的、全新的認識與感受。讓大家在輕松愉快的學習氣氛中獲得最有價值的知識與收獲。
‖主講專家‖楊老師：我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與國家稅務總局組織的房地產業，建筑業稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務稽查實戰工作經驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環從事房地產稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十九個省、市、自治區。教學內容涉及稅收征收管理、稅務稽查、稅務行政法、稅收籌劃等多個學科，有著十分豐富的教學經驗。楊老師每次在培訓現場與學員互動時間不少于一個半小時，可以現場全部解決學員提出的涉及到房地產，建筑行業的所有的稅收問題，具有較強的時效性與實操性，受到各地學員的認同與熱烈追捧。
‖課程內容‖
第一部分：房地產行業“營改增”應對與稅務規劃
一．營改增過程中大家關心的那些事兒：
1．營改增前施工發票、購貨發票、銷售發票的開具應如何把握？
2．營改增后支付拆遷補償費取得不了增值稅專用發票是否會影響到進項稅額的扣除？
3．營改增后接受小規模納稅人、自然人銷售或者應稅服務業務取得不了增值稅專用發
票應該如何處理？
4．營改增后，將有哪些項目的進項稅允許扣除，哪些項目的進項稅不允許扣除，對銷售不動產業增值稅稅率的確定會帶來哪些影響？
5．營改增后采取“包工包料”、“包工不包料”不同承包方式，會對甲乙雙方的稅負造
成影響嗎，就以上問題應如何解決出現在甲乙雙方之間的矛盾？
6．營改增后銷售營改增以前開發產品沒有進項稅額可以扣除，這個問題應如何解決，
“簡易征收”、“超稅負返還、即征即退”等政策，在房地產業營改增之后能不能獲
得推廣使用？
7．房地產開發業務經營周期較長，經營期內很有可能發生前后不同階段銷項稅與進項稅配比嚴重失調的現象，在實際工作中一旦遇到這種情況應該如何解決？
8．營改增以后對于企業轉做自用不動產或者投資性房地產的開發產品進項稅將如何
扣除？
9．營改增后土地增值稅是否會取消？
二．營改增以后增值稅會計核算：
1．“一次性全額收款”方式下銷項稅額的核算。
2．“按揭貸款”方式下銷項稅額的核算。
3．“分期收款”方式下銷項稅額的核算。
4．“委托代銷”方式下銷項稅額的核算。
5．折扣銷售、銷售折扣、銷售者讓、銷貨退回業務的銷項稅額核算。
6．以開發產品換取土地等其他資產的銷項稅會計核算。
7．將開發產品用作分配利潤業務銷項稅額的會計核算。
8．將開發產品用于福利、獎勵銷項稅額會計核算。
9．將開發產品無償贈送他人業務銷項稅額會計核算。
10．購進貨物、接受應稅勞務、接受應稅服務進項稅額的會計核算。
11．輔導期一般納稅人增值稅抵扣的會計處理。
12．初次購進稅控設備及后期技術維護進項稅額的會計核算。
13．購進貨物、開發產品用于非增值稅應稅項目、免稅項目、非正常損失進項稅額轉出的會計核算。
14．繳納、退還增值稅會計核算。
15．一般納稅人匯總納稅的會計核算。
16．增值稅檢查納稅調整的會計核算。
17．一般納稅人簡易征收會計核算。
18．小規模納稅人會計核算。
第二部分：土地增值稅清算案例解析與風險控制
1．房產已經全部銷售，但是房地產開發公司一直未取得土地使用權，是否應征收土地增值稅？
2．國有土地使用權被收儲是否應征收土地增值稅？
3．以接受投資入股土地進行開發，土地的入賬價值怎樣計算，以什么為原始憑證？如果是先接受土地投資入股，再以股權轉讓形式取得對方的股權，股權溢價能否作為土地成本扣除？
4．在確認開發項目是否達到清算條件時，對國稅發[2006]187號、國稅發[2009]91號文件中的“竣工驗收”“銷售達到85%”、“取得銷（預）售許可證滿三年”應該如何理解？
5．國稅發[2006]187號文件第一條規定：“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開
發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算”。其中的“國家有關部門審批的房地產開發項目”和“分期項目”應該如何理解？
6．房地產企業銷售有產權的地下車庫、車位應如何進行清算？
7．政府按照土地出讓協議規定的價格，回購安置房的，應如何確認銷售不動產收入？
8．在實際工作中，一次性取得土地分期開發的、同一項目中含有不同類型房地產的，清算時土地成本應如何計算扣除，其他成本應該如何計算扣除？
9．未按規定實際支付土地價款，或者支付價款時未按照規定取得合法憑據的土地，清算時是否允許扣除？
10．經國土局批準同意，開發商拿地時用以前為政府墊付的工程款等資金抵頂土地出讓
金。這部分土地出讓金，沒有土地出讓金票據，能否扣除？
11．母公司購得土地，款項全額支付，并取得收據。拍得土地后，注冊全資子公司，作為開發此地的項目公司，與土地局簽定合同補充條款，將土地的受讓人變更為子公司，相關稅費及土地證由子公司辦理，總公司支付的土地價款作為兩家公司往來款項。土地出讓金專用票據的付款單位為總公司，在計算土地增值稅的扣除項目時，此票據是否允許扣除土地價款？
12．開發商與國土部門簽訂了土地出讓合同，代政府完成拆遷或支付拆遷補償費，并以此抵頂土地出讓金，抵頂部分未支付地價款，無票據，差額部分支付了地價款并取得票據。抵頂部分能否扣除？
13．改制企業按照政府改制文件取得土地使用權，無票據，清算時土地成本如何扣除？
14．房地產企業，支付拆遷補償費應取得什么票據？
15．開發項目涉及“拆遷安置”的，開發成本應如何計算？
16．單棟建筑物含有不同類型的房地產的，清算時，其建筑成本應該如何計算分攤？
17．國稅發[2006]187號，“銷售已裝修的房屋”中的“房屋裝修費”應如何理解？
18．清算時，開發項目涉及到甲供材發票是否允許直接扣除？涉及到混合銷售業務的對開發公司所取得的票據應如何把握？
19．在土地增值稅清算時，企業支出已取得合法憑據但未實際支付的部分（例如：工程款）可否計入扣除項目？
20．公共配套設施租賃業務應該如何計算征收土地增值稅？
21．清算時，對開發公司“在小區外部為政府建設公益性設施發生的費用”是否允許
扣除？
22．規劃外發生的項目內建設支出，是否允許扣除？
23．計算土地增值稅時，“營銷設施建造費用”是否允許計入開發成本扣除？
24．房地產企業同時開發多個項目，不能明確劃分所屬項目的共同費用、開發間接費，清算時如何計算扣除？
25．為什么土地增值稅清算時企業的開發費用不據實扣除，而是按照成本的5—10%計算扣除，這樣做的用意是什么？
26．房地產企業向個人、其他單位（含關聯方）借款，費用是否可以扣除？委托其他單位、個人向金融機構借款，費用是否可以扣除？取得個人、單位委托銀行借款，費用是否可以扣除？取得集團內部統借統還借款，費用是否可以扣除？
27．為什么必須區分開發間接費和開發費用？
28．清算后銷售尾盤，應如何計算繳納土地增值稅？
‖培訓對象‖各房地產企業領導，項目負責人、主管財稅領導、財務總監、稅務經理、
財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。
‖資    料‖本次專題配套講義、政策輯要與案例集資料。
‖培訓時間‖2015年8月12日至14日（8月12日全天報到,13-14日兩天課程）
‖培訓地點‖廣州◇新疆大廈（廣州市天河區天河北路76號，近時代廣場）     
‖相關費用‖人民幣2980元/人（含授課、場地、資料、會務、現場咨詢費等）。
            ↘ 如需安排食宿者，可統一安排，費用自理，（具體詳見參會確認函）。
 

‖主講專家‖楊老師：我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與國家稅務總局組織的房地產業，建筑業稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務稽查實戰工作經驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環從事房地產稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十九個省、市、自治區。教學內容涉及稅收征收管理、稅務稽查、稅務行政法、稅收籌劃等多個學科，有著十分豐富的教學經驗。楊老師每次在培訓現場與學員互動時間不少于一個半小時，可以現場全部解決學員提出的涉及到房地產，建筑行業的所有的稅收問題，具有較強的時效性與實操性，受到各地學員的認同與熱烈追捧。

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