【培訓對象】


【培訓收益】
如您是房地產企業領航人，您可以： 理解如何站在戰略角度看待房地產企業營改增； 認識自上而下全集團一致行動應對營改增的重要性。  如您是財稅總監，經理，您可以： 領略房地產業營改增政策，探索營改增應對措施； 分析本企業財稅管理現狀，理解如何建立完善營改增內控制度； 初步學會正確降低本企業稅收負擔的方法。

第一部分：房地產業、建筑業營改增政策走向及應對策略
一、思考：為嘛要營改增？建筑業、房地產業增營之爭：本是同根生，相煎何太急？
二、思考：營改增試點的步伐——我們什么時間營改增？2015年4月1日、7月1日、10月1日？
三、思考：建筑業核算的范圍是什么？
四、思考：建筑業營改增的基本政策是什么？
1. 《細則》第十六條：除本細則第七條規定外，納稅人提供建筑業勞務（不含裝飾勞務）的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。
2. 《條例》第五條第三項：納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業額。
五、思考：建筑企業施工主體與納稅主體一致否？
1. 什么是轉包？
2. 什么是違法分包？
3. 什么算借用資質？
4. 什么是勞務分包？
5. 什么是內部承包？
六、思考：建筑業新老項目如何過渡？如何計算增值稅？
1. 在執行過程中的合同如何過渡？
2. 已預收工程款并預交營業稅的項目如何過渡？
3. 決算滯后造成的收入滯后（成本已發生）如何過渡？
4. 營改增政策過渡問題——如何確定新老項目？
七、思考：營改增后掛靠會怎樣？
1. 必須申請認定一般納稅人的涉稅風險
2. 掛靠經營大部分成本進項稅額難扣除
3. 虛開發票行為的罪與罰
行為人有以下四種行為之一的，即構成虛開發票的行為：
1) 為他人開具與實際經營業務情況不符的發票；
2) 為自己開具與實際經營業務情況不符的發票；
3) 讓他人為自己開具與實際經營業務情況不符的發票；
4) 介紹他人開具與實際經營業務情況不符的發票。
八、思考：營改增過渡階段賬務如何調整？
九、思考：房地產業、建筑業營改增面對的若干問題及猜想有無道理？
1. 通過稅率設置和優惠政策過渡等安排，改革試點行業總體稅負不增加或略有下降。2. 減稅不一定實現在營改增的企業，但是對于下游購買服務勞務的增值稅企業，是負擔下降的，所以會引來一輪新的價格調整，分享其中利益
3. 營改增后房地產、建筑施工銷售收入可以分解嗎？
4. 營改增后房地產企業、建筑施工企業納稅地稅是哪里?
5. 銷售款、工程款之外收取的利息、違約金、獎勵款項怎么辦？

6. 施工方逾期交付工程，支付利息、退款、違約金，增值稅如何處理？
7. 客戶逾期付款，向其收取的利息或違約金，增值稅如何處理？
8. 在進行工程在建預收款，收齊款項并繳納增值稅后，該工程所發生的后續進項稅如何抵扣（在沒有后續銷項稅的情況下）？
9. 銷售有房子的公司是否繳納增值稅？
10. 以土地使用權、商品房投資設立新公司是否繳納增值稅？
11. 銷售地下基礎設施形成的車位、車庫是否繳納增值稅？
12. 二手房轉讓如何繳納增值稅？
13. 投資商鋪、寫字樓用來出租會遭遇什么障礙？
14. 自建辦公樓使用可否抵扣進項稅額？
十、房地產業、建筑業營改增后材料采購還要不要貨比三家？
十一、房地產、建筑企業招投標預算造價營改增后如何改變？
十二、現行有效的稅率及征收率有多少？
十三、既然營改增，什么票可以抵扣進項稅額呢？
1. 猜想1：成本都能取得進項稅額發票？
2. 猜想2：商品混凝土等材料增加稅負
3. 猜想3：建筑勞務費增加稅負
4. 猜想4：轉包或分包給個人取得發票能否扣除
5. 猜想5：材料都可以抵扣17%？
6. 猜想6：發票的收集和認證容易嗎？
7. 猜想7：“甲供材料”誰來采購?
8. 思考：企業發生的經營業務費、工作服、勞保用品進項發票可否抵扣
9. 思考：房地產、建筑企業是否要設立庫存，設立材料收發臺賬？
10. 賬面固定資產所含增值稅如何處理？
11. 代開發票抵扣多少？
十四、營改增后注意防范發票風險
1. 要提高防范意識，從思想上重視虛開發票問題
2. 要擇優選取購貨對象
3. 對供貨單位應當做必要的考察
4. 要盡量通過銀行賬戶支付貨款
5. 要求開票方提供有關資料，落實內容的一致性和合法性
6. 對有疑點的發票，要及時向稅務機關求助、查證
十五、思考：房地產有哪些專屬進項稅額？

十六、思考：營改增后不得抵扣進項稅額的有哪些情形？

第二部分：新稅收政策難點要點解析
一、房地產企業開發回遷安置房如何計征營業稅？
二、招拍掛取得出讓土地為什么繳納耕地占用稅？可否一年后繳納土地使用稅？
三、房地產企業匯算清繳如何確定計稅成本對象
四、合作建房土地增值稅清算問題分析
五、稅收征管法的特殊規定 

工作簡介
中國稅收籌劃網專家講師、特聘顧問；中國房地產納稅網首席咨詢師；上海市企業家聯合會、上海市企業家協會理事；
高級會計師，中國注冊稅務師；
上海致通振業稅務師事務所所長；
《新理財》等財稅管理核心期刊的主要撰稿人，多次在《中國稅務報》上發表文章。
主要從事國有企業，外資企業審計評估及財稅咨詢工作，并擔任多家大中型集團及上市公司財稅顧問，為客戶在中國提供稅務咨詢、稅務顧問、稅收籌劃、確立組織結構納稅布局、業務流程納稅風險控制、出口退稅納稅設計、投資理財中的稅收籌劃、投資資金管理等服務。尤其擅長房地產企業、外資企業的稅收籌劃運作。
為各地財務經理培訓班作過專門培訓演講，曾在北京、上海、深圳、沈陽、大連等地組織過成功的稅收籌劃業務、財稅技能和稅收風險防范體系等業務的巡講與推介，主講過：會計報表的診斷分析；企業所得稅匯算清繳及納稅調整案例分析；新會計準則與稅法差異下的納稅調整技巧及例解；“三大”流轉稅和企業所得稅的納稅籌劃技及案例分析；納稅籌劃技巧、非財務人員的財務管理等等專題。為企業籌劃節約稅收支出達千萬余元。

培訓專長
財稅疑難問題處理、稅收籌劃、稅收風險識別與防范，稅務稽查應對技巧，合理規避出口退稅風險、應收賬款、財務總監風險防范、經濟測算、非財、全面預算、成本控制、內控、財務管理等。 

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