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房地產拿地環節稅收籌劃與風險規避

課程編號:23687

課程價格:¥21000/天

課程時長:1 天

課程人氣:607

行業類別:行業通用     

專業類別:財務管理 

授課講師:胡冬梅

  • 課程說明
  • 講師介紹
  • 選擇同類課
【培訓對象】


【培訓收益】


模塊一 前期開發階段的稅收籌劃
一、房地產行業的當前外部環境分析
1、貿易戰影響
2、融資成本影響
3、稅制改革影響
二、房地產企業開發模式
(一)招拍掛方式取得開發土地(一級市場)
1、招拍掛方式簡介
1)招標投標流程
2)競拍保證金
3)拍賣競得土地手續
2、誰做拿地主體?誰做投資主體?集團拿地,子公司開發,誰付款,誰簽合同,誰開發票?
1)、土地出讓合同簽訂及變更
2)、業務三流一致的稅前列支限制
3、拿新地的類型
1)、凈地?毛地?
2)、生地?熟地?
4、耕地占用稅由誰承擔?
1)、土地出讓金中是否包含耕地占用稅
2)、出讓宗地的耕地占用稅由受讓方繳納
3)、核算科目--應交稅費?
5、招拍掛環節幾種稅?交稅時點?計算方法及會計處理
1)、增值稅
2)、契稅
3)、印花稅
4)、房產稅
5)、土地使用稅
6)、拆遷安置、棚戶區改造優惠 財稅(2013) 101號土地使用稅、印花稅
6、土地取得成本的確定
1)、土地成本確定
2)、土地成本的分攤
7、買地開發房地產項目與拿地自建自用的土地財稅處理差異
1)、入賬成本差異
2)、稅款抵扣差異
(二)劃撥方式取得土地
(三)二級市場取得土地開發模式
1、單獨從二級市場買地
1)、買入老項目土地
2)、買入新項目土地
3)、買入帶地上物的土地
4)、以物換地 以地換房、以房換地如何確定計稅依據
(四)收購爛尾樓模式取得土地
1)、通過收購其他股權獲取該公司開發的在建項目。
2)、土地或在建項目轉讓。
3)、取得爛尾樓土地的成本及票據
4)、取得破產清算項目土地的成本及入賬票據
5)、營改增前土地成本均怎么算?抵扣?差額?
(四)合作建房模式:
1、一方出地、一方出資,共同立項開發。
1)、代建代售模式
2)、合作雙方的名義辦理審批及許可
2、一方以土地投資,一方以貨幣投資,設立公司共同開發
3、獲得以土地使用權出資的投資
4、整體產權轉移
(五)特殊拿地:拆遷還建、產權式酒店、還本銷售模式的差異?
1、拆遷還建
1)土地取得成本的確定
2)土地成本可否以還建面積扣除舊房評估價差額列支?
3)拆遷舊房的土地價款可否抵扣,準予扣除時間,怎么抵?
4)拆舊換新過程中的更名行為
5)土地取得階段涉及的發票及憑證,三流一致?
2、不同形式的土地返還款如何進行稅收處理?
1)、沖減開發成本的情況
2)、計入補貼收入的情況
3)、計入營業收入的情況
三、新老項目土地的劃分
1、新老項目并行,取得土地款項處理
1)、新、老項目的增值稅計稅方式
2)、同一個項目可否同時采用簡易計稅和一般計稅
3)、新老項目并行時的不可抵扣部分
2、進項稅額抵扣限制
1)、拿地時稅率/交房時稅率抵樓面價進項?
2)、老項目新項目的土地同時存在如何把握不得抵扣進項?
4)、增值稅新老項目劃分與土增劃分有何不同? 

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