模塊二 建設開發及預售階段的稅收籌劃
一、房地產開發企業的成本核算特點
1、房地產開發企業與工業企業、商貿企業及服務業的成本核算差異
2、房地產企業成本核算對象如何設置？
3、在房地產開發過程中成本核算需要注意哪幾個時點？
4、采購環節發生的共同成本費用，在會計成本對象、土地增值稅清算單位、企業所得稅成本對象之間的分攤方法
5、什么是合理的分攤方式？地方規定--河北層高系數法
二、建設階段成本費用列支限制
1、紅線外成本費用， “三稅三扣”處理
2、關于土地拍賣傭金的扣除問題
3、建筑安裝工程勞動保險費的扣除問題
4、裝修支出業務，“三稅三扣”處理
5、公共配套設施費，“三稅三扣”處理
三、成本對象的差別
1、地上建筑物
1）、住宅
a普通
b非普通
2）商業
3）車庫
a地下車庫：地下不攤土地成本--河北 是否單獨建安合同、不單獨合同的攤土地之外的
b地上車庫：
4）儲藏間
a地下室
b地上無產權
5）人防工程

2、房屋開發成本的核算
1）項目總體
2）核準制分期
3）能分攤到樓直接歸屬不能的建筑面積攤
3、開發成本、預付賬款、應付賬款如何運用使往來核算、成本核算更清晰？ 更有助于企業內部管理的需要？
4、甲供材如何進行核算使成本核算和結轉更清晰？
5、裝修費的成本核算。
二、成本核算中的稅收要求
1、開發成本不同的核算方法對涉稅的影響。
2、普通住宅、非普通住宅、商鋪及其他類型房地產如何進行土地增值稅清算？
3、開發間接費核算中的稅收處理。
4、融資費用和利息支出怎樣核算？
5、信托基金融資費用
三、成本費用的發生時間及發票開具
1、預提費用，“三稅三扣”處理
2、開發成本的核算截止時間？
3、發票滯后可否進行二次清算？
四、預售房款及銷售策略
（一）銷售模式的選擇
1、自行組建銷售隊伍
1）、人員配備與營銷
2）、銷售提成涉稅分析
2、通過房產銷售代理公司銷售
1）、采取支付手續費方式委托銷售
2）、視同買斷代理模式
3）、超基價雙方分成方式委托銷售
4）、傭金提取涉稅及支付方式風險
5）、不同模式下的收入的（預收賬款）確認及納稅時點
（二）預收房款的處理
1、預繳增值稅政策解析
2、預繳的增值稅如何抵減應納稅額
3、誠意金、認籌金和訂金是否預繳增值稅？
4、房地產開發企業代收的辦證費、契稅、印花稅等代收轉付費用是否屬于價外費用問題
5、房地產開發企業銷售精裝修房所含裝飾、設備是否視同銷售問題
6、預收房款的特殊開票方式
7、預交增值稅的會計核算

1、銷售額扣除土地價款的政策解析與應用
2、銷售額扣除征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益新政策解析與應用
3、銷售額扣除項目合法有效憑證的要求
4、總公司拿地項目公司開發的房地產項目，土地價款如何在增值稅銷售中扣除？
5、銷售額扣除土地價款的特殊會計處理與增值稅納稅申報表填報
（二）拆遷安置房的增值稅處理
（三）銷售策略
1、買房送“無產權車位”
2、買房送“有產權車位”
3、買房送車

模塊三 清算環節的階段的稅收風險分析與籌劃
一、土地增值稅的清算條件 國稅發[2006]187號 國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知
（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：
1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
3.直接轉讓土地使用權的。
（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；
2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
4.省稅務機關規定的其他情況。
二、清算收入的確定
（一）、直接銷售房屋的款項
（二）、非直接銷售和自用房地產的收入確定
1、房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產， 其收入按下列方法和順序確認：
1）.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
2）.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
2、房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
二、清算后銷售的單位成本 

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