第一講 新形勢下工程項目投融資
一、我國項目投融資模式的發展歷程回顧與工程項目融資邏輯分析
1.1984年深圳沙角B電廠BOT模式開啟國內項目融資之路
2.1994年廣西來賓電廠外資BOT合同架構
3.2003年《北京市城市基礎設施特許經營管理辦法》
4.2004年住建部《市政公共事業特許經營管理辦法》
5.2009年投融資平臺的快速發展與非標貸款、城投債的投融資模式
6.2014年政府和社會資本合作模式PPP推廣與應用
7.2017至今地方政府債券與政府投資模式創新
8.2020年基礎設施領域不動產投資信托基金推廣與試點
二、項目投融資的現狀、問題和趨勢
1.城鎮化建設投資引發地方政府隱形債務危機
2.政府預算收支過度以來土地財政
3.政府投資向社會資本投資轉變
4.投資增值模式向運營模式轉變
5.PPP模式的化債目標與PPP內涵的矛盾
6.投資運營與資產增值保值當下投資項目謀劃的主題
三、項目投資與融資的含義、特點
1.項目導向性
2.追索的有限性
3.項目風險的分散性
4.項目信用的多樣性
5.項目融資程序的復雜性
四、項目投資管理的目標與原則
1.依法融資原則
2.規模適度原則
3.結構合理原則
4.成本效益原則
5.時機得當原則
五、項目融資主體及融資組織形式
1.政府投資模式、企業投資模式關聯及區別解析
a)政府投資-政府投資條例
i.預算內資金投資直接下達
ii.地方政府專項債券-政府投資的合規債務性融資
b)企業投資-企業投資項目核準和備案管理辦法
2.政府投資實際操作流程
a)政府投資的資金籌措與支出流程
b)政府投資的審批制度
c)政府投資項目謀劃要點與風險管理
d)政府投資條例對于投資企業的利好與風險
3.企業投資項目核準和備案操作流程
a)企業投資項目的資金籌措
b)企業投資項目與政府投資項目的資金往來兩大途徑
i.補貼
ii.采購
六、項目融資渠道和資金籌措方式
1.融資渠道
a)內部籌資渠道
b)外部籌資渠道
2.項目融資的特性和方式
a)直接融資模式與間接融資模式
b)股權融資模式與債權融資模式
c)公募融資模式與私募融資模式
3.項目融資資金結構設計
a)融資比例
b)適用節奏
c)各類保函
d)期限、資金錯配、流動貸款
4.融資成本
a)利息、手續費、存款
5.增信措施
a)保證、抵押質押、保險、支持類函件
6.限制條件
a)資本金穿透與認定
b)資金監管與歸集
c)預算管理與付費
7.項目融資具體工具使用與使用條件、比例
a)商業銀行貸款、政策性貸款
b)直租、售后回租
c)保險基金、養老基金、產業基建
d)資產證券與公募不動產投資信托基金（REITs）
七、國家發改委針對園區類的基礎設施不動產公募REITs、ABS
1.資產證券化結構ABS+公募基金
2.中國基礎設施不動產REITs模式
八、項目投資類型與收入
1.地方政府財力評價雙體系
a)一般公共預算收入與基金性預算收入
b)地方政府負債率
2.項目投資可行性研究報告
a)項目是否屬于重大項目與國家戰略
b)項目投資經濟可行性分析
3.三大類項目
a)經營類項目
b)準經營類項目
c)公益類項目
4.三大類項目工程
a)新建項目-BOT
b)在建項目-TOT
c)存量項目-TOT
5.項目三大付費方式
a)使用者付費
b)可行性缺口補助
c)政府付費
九、項目投資融資的邏輯、風險與挑戰
1.項目投資的收益與收益分配
e)投資人-投資模式、投資風險、投資收益、回款周期、投資回報、內部收益率
f)施工方-施工利潤、工程量、施工周期、融資可能性
g)政府方-防隱債、促投資、見效益
2.政府投資面臨的挑戰
h)財政處罰
i)審計追蹤
3.企業投融資面臨的挑戰
a)競爭激烈、放棄投資利潤、舍掉工程利潤
b)項目新技術風險、融資風險、運營風險、PP上漲風險累加

第二講 當下工程投資中常用的融資模式創新介紹及風險點把握
一、工程投資創新模式介紹及未來合規性展望
1.基礎設施不動產公募REITs
2.地方政府專項債券資金申報與使用
案例解析：交通基礎設施、能源類、生態環保、民生
3.BT模式的由來于在經濟建設中的意義
案例解析：平臺公司回購合規合法
4.BOT模式的緣起與現實意義
案例解析：BOT模式與特許經營結合
5.EPC模式、EPC+F模、EPC+F+O模式
案例解析：EPC模式合規但EPC+F模式灰色操作、適用領域
案例解析：中國電建甌江口產業集聚區基礎設施投資與建設
6.EOD、ABO模式與片區開發案例解讀
案例解析：保定市主城區城中村連片開發ABO項目創新
7.一二三級聯動與金茂的覽秀城項目
案例解析：金茂國開金融重慶璧山與梅溪湖項目
8.城市更新、舊城改造與投資資金的合規循環流程
i.財政、土儲、業主、審批
9.投資模式創新本質邏輯與監管邏輯本質
二、投資模式合規性幾個重要文件要點
1.《關于固定資產投資項目試行資本金制度的通知》（國發[1996]35號）
2.《中華人民共和國預算法》
3.《政府投資條例》
4.《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》
5.《銀行保險機構進一步做好地方政府隱性債務風險防范化解工作的指導意見》
三、土地出讓金在投資模式創新中的合規性把握
1.納入政府基金預算管理
2.土地出讓金劃轉至國庫
3.土地出讓收入支付范圍
4.土地出讓金稅務部門征收以及支農計提
四、融資平臺的在項目投資中的作用
1.融資平臺公司的主要類別與顯著特點
2.典型融資平臺公司融資案例分析
a)上海城投
b)重慶渝富
c)京投公司
3.融資平臺公司與銀行信貸投放的關系
a)資產規模
b)負債水平
c)流動性保障
4.融資平臺公司投資行為屬于企業投資
5.融資平臺公司投融資行為的系列政策限制與和合規性

第三講 當前背景下工程投資模式的信用保證與風險管理
1.政府采購協議風險管理
a)采購工程
b)采購貨物
c)采購服務
2.特許經營模式與風險管理
a)自負盈虧
b)補貼補助
c)政府購買
3.合規性PPP模式與風險管理
1.股權轉讓（運營義務不能退出）
2.將PPP模式進行建設模式重新選擇（政府投資項目、F+EPC）
3.轉變為直接特許經營項目
4.借助地方政府專項債券進行政府采購
4.地方政府專項債券與風險管理
a)地方政府專項債券是政府投資合規性債務融資
b)專項債券受額度限制
c)2022年地方政府專項債券額度寬松
d)地方政府專項債券可做資本金

第四講 片區開發項目投資風險管理與項目實施全生命周期管理
一、模式的基本概念解讀
1.片區開發的國內概念
2.片區投資開發策略
3.片區開發模式選擇
4.片區投資結構設計
5.政府預算與現金回流設計
6.項目招標方式
7.投標文件清單和目錄制備
8.風險管理與協議設計
二、開發模式的作用
1.短期作用-解決政府沒錢
2.中期作用-創造投資收益與工程合同額
3.長期作用-鎖定地塊遠期增值
三、合規性管理與風險控制
1.六部委《基礎設施和公共事業特許經營管理辦法》
2.《國務院辦公廳關于促進開發區改革和創新發展的若干意見》(國辦發〔2017〕7號)
3.國辦發【2018】101號文
4.《國務院關于推進國家級經濟技術開發區創新提升打造改革開放新高地的意見》國發〔2019〕11號）
5.《關于促進具備條件的開發區向城市綜合功能區轉型的指導意見》（發改規劃〔2015〕2832號）
四、政府、社會資本投資投資人、施工方與使用者的平衡
1.政府訴求
a)高附加值的產業與技術更新
b)解決就業的效率
c)稅收的穩定與效率
d)固定資產投資與GDP貢獻
e)政治穩定、降低支出、土地出讓金收入
2.投資人訴求
a)投資規模與回報率
b)融資達成可行性
c)短期利潤與長期收益
d)交易模式簡單標準
e)回收周期短
3.使用者訴求
a)企業客戶-成本降低、收入增加、配套完善、勞動力充足穩定、市場廣闊
b)居民客戶-職業發展、收入保障、戶口問題、居住環境、醫療養老
五、片區開發前期政府財力與數據調研
1.項目可投性
a)聚焦主業、事前算贏
b)現金為王、收益為輔
2.項目可融性
a)區域條件、財力條件
b)項目條件、放寬審查
3.風險的可控性
a)決策自主
b)彼此制衡
4.項目風控案例解讀
六、片區開發投資前期城市選擇與區位選址
1.產業發展有動力
2.政府招商有壓力
3.商住開發有市場
4.基礎設施有根基
5.土地供應有保障
七、片區三級增值業務與難點風險挑戰
1.地塊增值、區域增值、資產增值
2.一級開發、二級開發、三級開發利潤
a)收益分成模式
b)鎖定價格模式

第五講 國內工程項目投融資市場展望與趨勢分析
1.重點推進新型基礎設施投資的領域
2.都市圈、城市群以及區域經濟一體化發展催生基建建設需求
3.工程投資融資信用將更加依賴于項目全生命周期現金流與收益
4.工程項融資模式的法律法規體系將更加完善與健全
5.工程項目投融資風險管理水平成為競爭優勢
6.全生命周期的工程投資成為主流模式
7.聚焦行業新賽道、新基建、城市更新、城市運營、專項債直投、代建

當代經濟學者
某大型央企經濟發展研究院執行院長
國家商務部特聘專家講師
國務院大型央企投資管理委員會委員
中國財政學會公私合作專業委員會委員、
全球化與經濟社會發展國際聯合研究院研究員
美國注冊財務策劃師學會宏觀經濟特聘專家講師
招商銀行總行機構部特聘專項債券專家
中國郵政郵銀財富理財子公司投資顧問|東亞銀行總行地產投資顧問
哈爾濱工業大學，工程管理碩士學位，經濟學博士，經濟管理工程師
▲保利發展、星河地產、卓越集團、碧桂園控股、鑫苑地產宏觀經濟顧問
▲東亞銀行、海通證券、中國平安宏觀經濟與地產顧問
▲北京大學/清華大學/復旦大學/上海財經大學/中國人民大學特聘講師
▲美國《經濟評論》、《經濟觀察報》、《21世紀經濟報》、《南方周刊》、《項目管理評論》，騰訊財經、新浪財經、鳳凰財經專欄作家/特約評論員
▲文章著作：《中國新型城鎮化四原則》《房地產投資邏輯》《貨幣政策能否是一劑良方》《中國制造與網紅經濟》《中小企業為什么不創新》《產業創新與貿易戰之辯》等
曾任：原國務院國資委大型央企集團公司投資管理委員會成員、中國財政學會公私合作專業委員會委員
擅長：宏觀經濟/政府企業投融資/房地產/招商引資/行業趨勢/園區開發等

實戰經驗：
郭巍先生在宏觀經濟、政府與民間投資、房地產和產業安全等領域具有十余年的宏觀經濟研究與實操經驗，擔任哈佛大學肯尼迪政府學院全球化與經濟社會發展國際聯合研究院研究員。同時擔任中國也是全球最大的金屬礦業集團投資委員會投資委員。深諳政府政策出臺思路與制定背景，專注于中國宏觀經濟發展研究，長期以來致力于經濟理論和政策問題。
研究主要涉及全球經濟與局勢、區域經濟發展、金融創新、科技金融、企業改革、經濟制度變遷、宏觀經濟政策、產業發展與政策等領域。特別對于全球政治經濟格局、中國產業行業發展、金融行業發展研判、貨幣政策、全球貿易組織、新基建投資與財政政策、經濟全球化、中國制造2025、產業轉型升級與產業轉移領域有獨到的深入見解。

代表業績：
率先在國內發表《中國新型城鎮化與產業轉型》基層調研文章并刊發在新華社
受邀21世紀中國經濟報就中國房地產發展趨勢發表主題演講
2018年受邀出席由《南方+》就國際貿易趨勢與全球化發表主題演講
2019年在中國經濟學會年會發表中國產業轉型升級與企業應對策略演講
2020年為中國工商銀行舉辦的客戶答謝就宏觀經濟趨勢與經濟變革發表演講
著名觀點:“中小企業二元結構”、“中國制造升級五大方法”、“金融業嫌貧愛富”“房價和匯率只能選一個”

署名文章：
《疫情下的新基建投資與PPP模式》（21世紀經濟報道）
《金融助力珠三角村改項目模式與路徑》（南方+）
《新型城鎮化推進四原則》（新華社內刊）
《里昂惕夫產業關聯模型在城市經濟中的應用》（中國區域經濟發展年會）

主講課程：
《破局——宏觀經濟剖析》
《雙輪驅動——招商引資》
《合規創新——投資融資》
《多維操盤——園區片區》
《轉型升級——平臺城投》
《順勢突圍——地產投拓》

部分客戶評價：
郭老師能夠將中國宏觀經濟過去四十年來的發展用通俗易懂的語言講出來，同時對于未來經濟的預測十分貼合企業的戰略與實際布局，學員們受益匪淺
——中國銀行烏魯木齊分行陳老師
郭老師的課程我們已經返聘了十幾次，主要是因為客戶對于郭老師的專業性和實戰型非常認可，保險資產配置、財富配置、海外資產配置、股市投資等問題，郭老師能夠深入淺出的給大家解讀，讓財富銷售人員一聽就懂，而且意猶未盡。
——上海財經大學培訓負責人田老師
郭老師對于中國房地產走勢和房地產行業發展趨勢洞若觀火，北京大學房地產研究中心的學員們非常認可郭老師關于宏觀層面房地產走勢的判斷和解讀。
——北京大學房地產研究中心張老師
郭老師關于區域經濟發展與地方政府轉型升級的要點把握的非常精準，政府的授課人員非常喜歡郭老師的授課風格，也非常贊同郭老師關于區域經濟發展的觀點，課堂互動非常積極，授課流程和體系完善。
——成都天府新區人力資源部高老師
郭老師授課中，學員為了繼續聆聽郭老師授課，課程中途全體集體自發起立鼓掌致敬郭老師返場再就一個話題解析。
——中國財政學會公私合營分會王老師
郭老師您的授課為我們后續經營發展指明了方向，您的許多給國家政策制定者的建議與經濟發展思路切合民營企業所需，向您致敬，只要您開課，一定告訴我，追隨您的授課。
——山東財經大學EDP學員
郭老師對中國經濟快速發展的十年是親歷者，是見證人，中央企業的經濟研究院工作背景讓我們能夠通過授課了解到中國經濟發展的大背景，站在更高的視角觀察中國經濟，許多微觀困擾的問題迎刃而解。
——重慶兩江新區政府干部學員