地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前什么樣的融資工具最好？筆者之前（2014年11月8、9日）在清華大學(xué)深圳研究生院給中小企業(yè)精英講學(xué)，給來自城投集團的學(xué)員咨詢中推薦了當(dāng)前債券融資新品種-永續(xù)債。
    永續(xù)債也叫無期債券，是非金融企業(yè)（發(fā)行人）在銀行間債券市場注冊發(fā)行的“無固定期限、內(nèi)含發(fā)行人贖回權(quán)”的債券。
    比如，永續(xù)債以5年期設(shè)定贖回時間，即發(fā)行人有權(quán)在第5個和其后每個付息日按面值加上應(yīng)付利息贖回債券，應(yīng)付利息包括所有遞延支付的利息。而永續(xù)債的每個付息日，發(fā)行人可以自行選擇將當(dāng)期利息以及已經(jīng)遞延的所有利息，推遲至下一個付息日支付，且不受到任何遞延支付利息次數(shù)的限制。
    在國際資本市場上，永續(xù)債是比較成熟的金融產(chǎn)品,一般被歸為混合類資本工具，在滿足一定條件下，永續(xù)債甚至可以計入發(fā)行人的凈資產(chǎn)，而金融機構(gòu)和公用事業(yè)企業(yè)是海外永續(xù)債的兩大主要發(fā)行人群體。
    據(jù)統(tǒng)計顯示，目前國內(nèi)永續(xù)債發(fā)行多集中在城投、能源、房地產(chǎn)等企業(yè)，以國有發(fā)行人為主，主體評級一般需在AA+及以上,利率較其它債券高。  
    永續(xù)債的性質(zhì)介于股權(quán)與債權(quán)之間，具有“類股權(quán)”的性質(zhì)，常常被發(fā)行人用作補充資本金、提升信用評級、修飾報表、鎖定長期限融資資金等。一句話，永續(xù)債可以象股金一樣當(dāng)作長期資金使用，故又被叫做“債券中的股票”。
    2013年10月底，武漢地鐵已發(fā)行了23億元國內(nèi)首個可續(xù)期公司債券。其實，包括萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、金地地產(chǎn)、碧桂園地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、佳兆業(yè)地產(chǎn)等，均為在香港上市的地產(chǎn)企業(yè)，都有可能或正在使用永續(xù)績，因此也有地產(chǎn)永續(xù)債之稱。
    但是，筆者認(rèn)為，任何一個融資工具與方法的使用，都要注意風(fēng)險控制。比如地產(chǎn)永續(xù)債，如果開發(fā)商業(yè)績不佳，甚至破產(chǎn)，銀行就面臨著很大風(fēng)險，因為銀行是在開發(fā)商所有負(fù)債中是最后主張權(quán)利機構(gòu)--這對于銀行而言，便是風(fēng)險所在。
    正如人所言：永續(xù)債是在當(dāng)前管制條件下銀行與地產(chǎn)企業(yè)結(jié)盟繞開監(jiān)管的一個資本工具，其產(chǎn)生與存在固然有其合理性，但其中的風(fēng)險也不容小覷。
    而對于地產(chǎn)企業(yè)而言，永續(xù)債讓其在在短時間內(nèi)獲得了資金、降低了負(fù)債率，而如果經(jīng)營不善于，或外部經(jīng)營環(huán)境發(fā)生變化，就可能面對逐次加高的利息，反而是得不償失。
    所以，銀行為規(guī)避風(fēng)險，要么用高利率倒逼企業(yè)盡早還錢。據(jù)悉，恒大的合同中設(shè)置了2+N 條款，也就是說，前兩年的是正常利率（第一年約定利率為12%，第二年為13%），第三年如不還錢，可直接跳到18%，以后可逐年遞增；要么與一、二線城市的項目合作；要么有抵押或擔(dān)保，比如土地、物業(yè)、股權(quán)等質(zhì)押、法人擔(dān)保，或海外上市地產(chǎn)商出具代償承諾函。
    對于地產(chǎn)企業(yè)而言，更在慎重引入永續(xù)債，不要有奶便是娘。