涂山青老師簡介
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中國房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會高級顧問 住建部中房協(xié)《城市開發(fā)》雜志特邀撰稿人 全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會（NCZY）特聘專家 全球500強華人講師 多家機構(gòu)高級顧問∕培訓(xùn)專家 個人著作： 《營銷策劃與營銷實戰(zhàn)》、《現(xiàn)代營銷方式》等書籍10部，獲全國大學(xué)出版社優(yōu)秀暢銷圖書獎。 公開發(fā)..
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涂山青：近期房地產(chǎn)市場調(diào)控與主要動向總覽（四）
時間：2011-08-08 作者：涂山青
| 【前言】中國房地產(chǎn)市場從來就是一個牽動社會和百姓敏感神經(jīng)的市場。“史上最嚴”樓市調(diào)控自2009年底啟動以來，政府一連串的“組合拳”密集打出，其頻率之高、力度之大，前所未有。然而，猛藥之下，樓市始終并未低下它桀驁不馴的頭。政府、開發(fā)商、銀行、購房人到普通百姓心態(tài)不一，幾方利益博弈，誰又將是最后的贏家？ 樓市風(fēng)云激蕩，市場波詭云譎，企業(yè)前景難測……。作為一名房地產(chǎn)策劃人、培訓(xùn)專家，筆者雖在多種場合被問到和樓市走向與前景，也多次回答這個“中國最難回答的市場問題”，但是，這里，我只想將近期房地產(chǎn)市場調(diào)控與主要動向總覽如下，供各位關(guān)心樓市人士品評、思考，探尋和把握個中機緣。 ◆2010年8月份以來，30個城市中有26個成交面積環(huán)比上漲，其中11個城市上漲幅度超過50%，而作為全國風(fēng)向標(biāo)的京滬穗深四地樓市自調(diào)控以來成交首次集體飆升。“樓市回暖”說再次引人矚目。但很快就有聲音傳出：目前談樓市“回暖”為期尚早。 ◆9月起，最嚴厲房貸政策試劍京城周邊，或為二次調(diào)控預(yù)熱──非本地戶籍首套首付5成，利率85折，二套首付6-7成，利率1.1-1.2倍，這是鄰近北京的河北燕郊、香河、廊坊、固安等地，近期針對外地人購房所實施的堪稱迄今最為嚴厲的限制政策。燕郊隸屬河北省三河市，與北京通州區(qū)接壤，距北京國貿(mào)僅30分鐘車程。自2005年以來，燕郊成為北京人購房的集中地，甚至一再傳出“燕郊將并入北京”的傳聞，被視為北京的一塊“飛地”。今年3月以來，北京通州區(qū)受新城規(guī)劃公布影響，房價從1.5萬元飆升至2.5萬元/平米，緊靠通州的燕郊也受此刺激，房價從不到5000元，飛漲至8000元/平米左右，很多樓盤均價突破萬元，漲幅甚至超過通州。 ◆9月4日，北京首現(xiàn)購房者集體退房（位于西南三環(huán)的萬年花城3號樓的18戶業(yè)主），理由是樓市新政前承諾的貸款政策不變沒有兌現(xiàn)。 ◆9月29日，有關(guān)部委分別出臺措施，要求加大貫徹落實房樓市宏觀調(diào)控政策措施的力度，要立即研究制定國發(fā)【2010】10號文件的實施細則。已印發(fā)實施細則的地區(qū)，要根據(jù)最近國家有關(guān)部委政策措施進行調(diào)整和完善。房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。住建部、國土部、監(jiān)察部決定，對省級人民政府穩(wěn)定房價和住房保障工作進行考核與問責(zé)。對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責(zé)任。 規(guī)定商品房首付款比例調(diào)整到30%及以上，二套房首付5成。此前90平米以下的首套住宅，首付款仍然最低可以享受20%的比例。財政部、國稅總局、住建部也聯(lián)合發(fā)布通知，自10月1日起，個人購買首套普通住房契稅將下調(diào)，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。 ◆10月19日，央行發(fā)出通知，翌日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率：一年期存、貸款基準(zhǔn)利率各上調(diào)0.25個百分點，分別由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%，和5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。這是央行近3年來首次加息。專家解讀，此舉意味第二輪樓市調(diào)控的開始。 ◆10月19日，央行發(fā)出上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率通知：個人住房公積金貸款利率，五年期以下（含五年）從3.33%調(diào)整為3.50%，五年期以上從3.87%調(diào)整為4.05%，分別上調(diào)0.17和0.18個百分點。 ◆11月上旬，媒體傳出我國已經(jīng)開始起草《住房保障法》。該法征求意見稿規(guī)定了城鎮(zhèn)基本住房保障的標(biāo)準(zhǔn)、范圍、方式，保障性住房的規(guī)劃、建設(shè)和管理，住房租賃補貼，土地、財政、稅收與金融支持，基本住房保障的組織落實，以及農(nóng)村住房保障制度等。該部法律將在兩到三年內(nèi)出臺。共享產(chǎn)權(quán)的信息是該法的核心內(nèi)容和重要組成部分。據(jù)悉，該法定位于社會法、基本法，是保障性的、具有社會福利性質(zhì)和社會財產(chǎn)再分配性質(zhì)的法律。 ◆11月10日央行發(fā)出通知：自11月16日起，上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。這是央行今年以來第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，預(yù)示著新一輪加息周期的開始，貨幣政策將步入緊縮通道。 ◆11月19日央行發(fā)出通知：自11月29日起，上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。調(diào)整后，存款準(zhǔn)備金率達18%，為歷史最高。這是央行9天內(nèi)兩度宣布上調(diào)，間隔時間為歷史最短。 ◆2010年12月3日，住建部發(fā)出《關(guān)于報送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》，明確提出，2011年計劃建設(shè)保障性安居工程1000萬套，相比2010年的580萬套，增長72.4%，測算投資將達1.4萬億元，這將占到全國房地產(chǎn)投資規(guī)模的1∕5。而計劃新增住房中，公共租賃房將占主要部分。 ◆2010年12月7日，中國社科院發(fā)布2011年《經(jīng)濟藍皮書》。對我國今明兩年的房地產(chǎn)形勢與調(diào)控作出分析，今年全國城鎮(zhèn)居民房價收入比是8.76（農(nóng)民工家庭是10.06），比去年年上升了0.46，中國85％的家庭已買不起房。藍皮書也對明年的房價走勢進行了預(yù)測，如果調(diào)控放松，房價將會恢復(fù)性反彈，價格可能上漲20%-25%，甚至?xí)摺?br /> ◆數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，全國商品房平均銷售價格為5520元/平米，2009年同期為4800元左右，房價漲幅為15%。2009年同期與2008年相比上漲25%。預(yù)計2010年全年住宅價格漲幅為15%左右，漲幅比2009年下降10個百分點。 ◆12月10日，央行宣布，從2010年12月20日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。這是央行今年以來第6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是一個月內(nèi)第3次上調(diào)準(zhǔn)備金率。粗略估算，此次上調(diào)可一次性凍結(jié)銀行體系流動性3000多億元。 ◆12月25日晚，央行宣布，自2010年12月26日起，分別上調(diào)金融機構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。一年期存款利率上調(diào)至2.75%，一年期貸款利率上調(diào)到5.81%。至此，年內(nèi)央行已六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，兩度加息。 ◆12月26日，溫家寶總理在中央人民廣播電臺參與網(wǎng)友和聽從互動中表示：“我在去年訪談當(dāng)中曾經(jīng)向廣大群眾承諾過，在我任期內(nèi)，一定要使房價保持在一個合理的水平，我還要為實現(xiàn)這個目標(biāo)而努力，絕不會退縮。我們將加大保障性住房的建設(shè)力度；同時要抑制投機，主要利用信貸杠桿，并且加強對土地的管理。我相信，經(jīng)過一段努力，房價會回到合理的價位，我有這個信心。” （未完待續(xù)……） 【作者簡介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專家。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會高級顧問，住建部中國房地產(chǎn)協(xié)會《城市開發(fā)》雜志特約撰稿人。全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，中國品牌講師。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國培訓(xùn)網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、培訓(xùn)在線等多家機構(gòu)高級顧問∕培訓(xùn)專家。十多年顧問和培訓(xùn)的行業(yè)經(jīng)驗，煉就了睿智、獨到的營銷觀念，精準(zhǔn)、實效的方法策略，被稱為中國房地產(chǎn)培訓(xùn)領(lǐng)域從觀念到方法、從策略到手段全面價值創(chuàng)新的引領(lǐng)者。長期在全國一二三線城市巡回舉辦房地產(chǎn)系列金牌課程培訓(xùn)，效果普遍受到學(xué)員和客戶企業(yè)好評。QQ：2437587185；電話：13627106979；Email：tusq@mail.ccnu.edu.cn |
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