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中國房地產培訓協會高級顧問住建部中房協《城市開發》雜志特邀撰稿人全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家全球500強華人講師多家機構高級顧問∕培訓專家個人著作：《營銷策劃與營銷實戰》、《現代營銷方式》等書籍10部，獲全國大學出版社優秀暢銷圖書獎。公開發..

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房地產新政問答（涂山青）

時間：2011-08-08 作者：涂山青

一、新國八條加上房產稅，雙重政策能否抑制住房價？
個人觀點，新國八條加房產稅，對抑制房價繼續上漲會有一定作用，短期內房價可能會趨穩或有適當回調（不會超過20％，但這仍屬高房價），想讓房價回歸正常價位，難說。這里主要應分析以下三個方面：
1．政策環境的深層次因素。
其一，政府調控的本意不是打壓房地產，更不是要打垮樓市。在政府層面，官方的用詞從來都是“保持房地產市場健康穩定發展”之類。從中我們可以看出，即便是中央政府，也深知房地產是國民經濟的重要行業，房地產的發展對相關產業的帶動，和拉動GDP增長的作用是顯而易見的。而地方政府因土地財政等原因，更是巴望著房地產發展。這一點，我們回顧一下2008年樓市“寒冬期”各地方政府的表現即可明了。彼時地方政府出手“救市”一個比一個猴急，辦法也五花八門。從歷次樓市調控的結果來看，不要對政策抱有過高的預期。
因此目前的嚴控只是要讓高房價這匹野馬放緩狂奔的步伐，一旦房價趨穩或者回落，政策必定松綁。
其二，具體看重慶、上海出臺的房產稅細則，房產稅的制約力其實很有限。重慶征稅對象是個人獨棟商品住宅、新購高檔住房和外地人新購的第二套以上普通住房，稅率0.6%至1.2%。上海則是人均60平米以內不征稅。按照“貧民經濟學家”牛刀的觀點，在這樣的條件下，兩地真正能征稅的房是少而又少，基本無稅可征。
其三，目前的高房價中還有高地價的問題。地價問題不解決，房價難降，或者難有較大幅度下降。
2．樓市需求。由于住房保障制度嚴重滯后，現階段和未來短期內各地能推出的保障房近乎“撒胡椒面”，根本解決不了多少中低收入家庭的住房問題。以中國國家之大，人口之多，城市化發展之快，至少未來一二十年內不可能達到新加坡、香港那樣的住房保障水平。只要絕大多數普通人的住房需要仍靠市場解決，龐大的需求仍能托住高房價。
3．購房人心態。目前的調控下，暫時靠行政的手段硬生生擠出了一部分投資者或投機客。但是，規律告訴我們，市場問題不可能靠行政的手段來解決。而且，行政手段只能運用于某些“特殊時期”。一旦“限購”等取消，投資客會不會卷土重來呢？再者，從炒房者來看，他們買房的目的是為了賣，是投機，因此炒房客持有住房的時間不會長，收不了他們多少稅，并且，這些交的稅最后還是會轉嫁到真正的住房消費者頭上。

二、對購房者將會產生什么樣的影響？是否能引導購房者的理性選擇？
樓市調控已持續一年，雖然號稱“史上最嚴”但收效甚微，房價是邊調邊漲。按普通百姓的觀點，調控是失敗的。那么，第三輪新政對購房者會產生什么樣的影響？是否能引導購房者理性選擇呢？具體來看：
第一類是投資者和投機客。在中國的國情下，房產的保值和增值作用明顯，必然刺激民間資本和坊間游資投資于樓市。近兩年的各地購房者大軍中，投資客和投機者普遍占到一半以上比例。這些真正手中有錢的投資客、投機者，如果用全現款購房，能制約他們的，只是暫時起作用的“限購”。這部分購買力將暫時“蟄伏”，等待他日一定會再度爆發，或者一部分轉向商業地產等其他商品型態。再者，正如前述，從重慶、上海兩地已出臺的稅則來看，房產稅的制約力有限，嚇阻作用大于打壓作用。何況這部分稅收成本將轉嫁給住房消費者。對于投資者或投機客來說，買房或者不買，無所謂理性不理性，他們關心的是回報。只要回報可觀，他們能出手就會出手。
第二類是改善型需求者。新“國八條”將二套房首付提高到6成，貸款利率為1.1倍，這將使部分資金不充裕的改善型需求轉向觀望。它在抑制投資的同時，也使得大多數改善型需求暫時被抑制。如果一定要用是否“理性”來判斷，姑且認為對他們理性選擇有幫助吧。從新“國八條”頒布的第一周京、滬等地樓市成交量大幅滑落可以看出端倪。
第三類是中低收入者和無房家庭。在目前的高房價下，這部分人已被擋在商品房的門外。即便房價回落20％，他們也買不起房。他們中的絕大多數基本上只能寄希望于渺茫的經適房和保障房。因此，商品房價的高低已與他們無關。
因此，歸納起來說，第三輪調控新政將對購買需求產生比較明顯的抑制，對首套房和改善型購房者的理性選擇有幫助，但作用不會太大，而且也是暫時的。

【作者資訊】涂山青，房地產資深策劃人/培訓專家。全球500強華人講師，總裁網金牌講師，全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）首批特聘專家。中國房地產培訓協會、中國房地產培訓網、中國房地產人才網、總裁網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、培訓在線等數十家家機構高級顧問∕培訓專家，被稱為中國房地產培訓領域從觀念到方法、從策略到手段全面價值創新的引領者。轉載務請注明作者及出處。文章僅一家之言，歡迎交流。QQ：2437587185；BLOG：http://tusq647.chinaceot.com； E-mail：tusq@mail.ccnu.edu.cn

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