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后營改增時代的土增稅清算實務和新申報表解讀專題之 ——{福建

課程編號：18462 課程人氣：1955

課程價格：￥3280 課程時長：2天

行業類別：房地產專業類別：財務管理

授課講師：楊老師

課程安排：

2016.9.22

廈門

課程說明
講師介紹
選擇同類課

【培訓對象】
各房產企業領導，財務部門負責人、會計主管、會計核算人員、稅務主辦、
（具有一年以上房地產開發工作經驗）稅務、會計師事務所及各財務咨詢公司的人員。

【培訓收益】
本次培訓為“福建省土地增值稅清算場”，將緊密結合財政部、國家稅務總局和福建省地方稅務局關于土地增值稅清算的法律、法規和近兩年來出臺的稅收新政來講解。課程全部采用真實的案例—真實的情景再現、真實的處理結果，全部案例都來源于全國各地稅收執法實踐。希望通過本次培訓，讓大家對土地增值稅獲得一次前所未有的、不一樣的、全新的認知與感受，進一步增強土地增值稅清算與申報的實際操作水平

后營改增時代的土增稅清算實務和新申報表解讀專題之

——{福建省土地增值稅清算技巧專場訓練}——

‖2016年9月21–23日‖—‖廈門•舒悅酒店‖—‖主講：楊老師‖

‖專題背景‖

首先，隨著營改增工作的最終完成，地稅部門的主管稅種將由營業稅轉向土地增值稅，在今后一個時期土地增值稅的清算工作將成為地稅部門的核心工作，清算的力度將會逐漸加大；

其次，隨著營改增工作的完成，對土地增值稅清算工作也將帶來巨大影響，在清算收入、清算成本的確認、稅金的扣除等各方面相比營改增之前都將發生重大變化；

再次，受營改增工作的影響，為了適應土地增值稅清算工作的需要，國家稅務總局

“稅總函[2016]309號文件”也將土地增值稅報表的結構做出重大調整。綜合分析以上情況，結合當前企業自身的需要，我們特開設此次培訓班。

本次培訓為“福建省土地增值稅清算專場”，將緊密結合財政部、國家稅務總局和福建省地方稅務局關于土地增值稅清算的法律、法規和近兩年來出臺的稅收新政來講解。課程全部采用真實的案例—真實的情景再現、真實的處理結果，全部案例都來源于全國各地稅收執法實踐。希望通過本次培訓，讓大家對土地增值稅獲得一次前所未有的、不一樣的、全新的認知與感受，進一步增強土地增值稅清算與申報的實際操作水平。

‖主講專家‖楊老師：我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與國家稅務總局組織的房地產行業稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務稽查實戰工作經驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環從事房地產與建筑業稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十九個省、市、自治區。教學內容涉及稅收征收管理、稅務稽查、稅務行政法、稅收籌劃等多個學科，有著十分豐富的教學經驗。授課模式：政策解讀＋案例分析＋現場互動（每次培訓互動時間不少于一個半小時，可以現場解決學員提出的涉及到建筑、房地產行業的所有稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；授課特點：準確、透徹、簡潔、實用；授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默；因此受到各地學員的認同和熱烈追捧。

‖主講內容‖

「案例分析01」房產已經全部銷售，但是房地產開發公司一直未取得土地使用權，是

否應征收土地增值稅？

「案例分析02」房屋從土地當中分離出來單獨轉讓，是否征收土地增值稅？

「案例分析03」委托代建必須符合哪些條件，代建業務雙方一般如何進行會計核算？

「案例分析04」國有土地使用權被收儲是否應征收土地增值稅？

「案例分析05」以接受投資入股土地進行開發，土地的入賬價值怎樣計算，以什么為原始憑證？如果是先接受土地投資入股，再以股權轉讓形式取得對方的股權，股權溢價能否作為土地成本扣除？

「案例分析06」在確認開發項目是否達到清算條件時，對國稅發[2006]187號、國稅發[2009]91號文件中的“竣工驗收”“銷售達到85%”、“取得銷（預）售許可證滿三年”應該如何理解

「案例分析07」國稅發[2006]187號文件第一條規定：“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算”。其中的“國家有關部門審批的房地產開發項目”和“分期項目”應該如何理解？

「案例分析08」房地產企業銷售有產權的地下車庫、車位應如何進行清算？

「案例分析09」清算時，對“公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對待？

「案例分析10」在實際工作中，應以什么為依據確認土地增值稅清算收入，營改增后清算收入應該如何確認？發生視同銷售行為，應如何處置？

「案例分析11」政府按照土地出讓協議規定的價格，回購安置房的，應如何確認銷售不動產收入？

「案例分析12」在實際工作中，一次性取得土地分期開發的、同一項目中含有不同類型房地產的，清算時土地成本應如何計算扣除，其他成本應該如何計算扣除？

「案例分析13」清算時，房地產企業“支付給國土資源局”的土地違約金、滯納金是否可以計入開發成本扣除？

「案例分析14」未按規定實際支付土地價款，或者支付價款時未按照規定取得合法憑據的土地，清算時是否允許扣除？

「案例分析15」經國土局批準同意，開發商拿地時用以前為政府墊付的工程款等資金抵頂土地出讓金。這部分土地出讓金，沒有土地出讓金票據，能否扣除？

「案例分析16」母公司購得土地，款項全額支付，并取得收據。拍得土地后，注冊全

資子公司，作為開發此地的項目公司，與土地局簽定合同補充條款，將土地的受讓

人變更為子公司，相關稅費及土地證由子公司辦理，總公司支付的土地價款作為兩

家公司往來款項。土地出讓金專用票據的付款單位為總公司，在計算土地增值稅的

扣除項目時，此票據是否允許扣除土地價款？

「案例分析17」開發商與國土部門簽訂了土地出讓合同，代政府完成拆遷或支付拆遷

補償費，并以此抵頂土地出讓金，抵頂部分未支付地價款，無票據，差額部分支付

了地價款并取得票據。抵頂部分能否扣除？

「案例分析18」改制企業按照政府改制文件取得土地使用權，無票據，清算時土地成

本如何扣除？

「案例分析19」房地產企業，支付拆遷補償費應取得什么票據？

「案例分析20」開發項目涉及“拆遷安置”的，開發成本應如何計算？

「案例分析21」營改增后建筑成本的扣除將發生哪些變化？單棟建筑物含有不同類型

的房地產的，清算時，其建筑成本應該如何計算分攤？

「案例分析22」國稅發[2006]187號，“銷售已裝修的房屋”中的“房屋裝修費”應如

何理解？

「案例分析23」營改增前，開發項目涉及到甲供材發票是否允許直接扣除？涉及到混

合銷售業務的對開發公司所取得的票據應如何把握？營改增后甲供材業務是否還會對土地增值稅計算產生影響？

「案例分析24」在土地增值稅清算時，企業支出已取得合法憑據但未實際支付的部分

（例如：工程款）可否計入扣除項目？

「案例分析25」房地產開發企業將房產全部銷售后，配套設施的產權轉到哪里？稅務機關如何掌握？

「案例分析26」公共配套設施租賃業務應該如何計算征收土地增值稅？

「案例分析27」清算時，對開發公司“在小區外部為政府建設公益性設施發生的費用”是否允許扣除？

「案例分析28」規劃外發生的項目內建設支出，是否允許扣除？

「案例分析29」計算土增稅時，“營銷設施建造費用”是否允許計入開發成本扣除？

「案例分析30」房地產企業同時開發多個項目，不能明確劃分所屬項目的共同費用、

開發間接費，清算時如何計算扣除？

「案例分析31」房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝

工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，應該如何處置？

「案例分析32」為什么土地增值稅清算時企業的開發費用不據實扣除，而是按照成本

的5—10%計算扣除，這樣做的用意是什么？

「案例分析33」《土地增值稅實施條例細則》第七條當中的“金融機構”應怎樣理解？關于借款費用的扣除應如何把握？

「案例分析34」房地產企業向個人、其他單位（含關聯方）借款，費用是否可以扣除？委托其他單位、個人向金融機構借款，費用是否可以扣除？取得個人、單位委托銀行借款，費用是否可以扣除？取得集團內部統借統還借款，費用是否可以扣除？

「案例分析35」開發用地繳納的土地使用稅，因土地糾紛發生的訴訟費、律師費，企業開發部、預算部、材料部、技術部等部門的費用，屬于開發間接費還是開發費用？

「案例分析36」為什么必須區分開發間接費和開發費用？

「案例分析37」清算時，與轉讓房地產有關的稅金應該如何計算扣除？營改增以后稅

金的扣除將發生哪些重大變化？

「案例分析38」轉讓、銷售舊房應如何計算扣除項目金額？

「案例分析39」房地產開發公司，項目完工后，應如何進行土地增值稅清算的具體操作？納稅申報表填列的填列發生哪些變化？

「案例分析40」清算后銷售尾盤，應如何計算繳納土地增值稅？

‖培訓對象‖各房產企業領導，財務部門負責人、會計主管、會計核算人員、稅務主辦、

（具有一年以上房地產開發工作經驗）稅務、會計師事務所及各財務咨詢公司的人員。

‖資料‖本次專題配套講義、政策輯要與案例集資料。

‖培訓時間‖2016年9月21日至23日（9月21日全天報到,22-23日兩天課程）

‖培訓地點‖廈門◇舒悅酒店（廈門市思明區蓮前西路209號）

‖相關費用‖人民幣3280元/人（含授課、場地、資料、會務、現場咨詢費等）。

↘ 如需安排食宿者，可統一安排，費用自理，（具體詳見參會確認函）。

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