【培訓對象】
各房地產企業領導，主管財稅領導、財務總監、稅務經理、主管會計與
財務人員、法務部、稅務、會計師事務所及各財務咨詢公司的工作人員。

【培訓收益】
本專題將從房地產開發全程角度出發，根據現行財稅政策規定，精心審視開發過程中各類重要票據的管理和會計核算處理，旨在提高企業財務管理和稅收票據管理的實務技能。

 
房地產項目開發全程年終票據審核與會計核算管理暨
地產業稅務行政復議和訴訟案例解析專題培訓班
‖2016年1月7–10日‖—‖鄭州•百利中州國際飯店‖—‖主講：陳老師、賈老師‖
第一課題：房地產項目開發全程年終票據審核與會計核算管理專題
——＜2016年1月8-9日2天由陳老師老師主講＞
‖專題背景‖
 “以票管稅”一直是稅務機關強化稅收征收管理的主要抓手，也是稅務機關近年來稅務稽查的重點項目之一。合法有效的票據不僅是財務核算的基礎，更是決定房地產企業所得稅和土地增值稅稅負的核心依據。年終財稅業務結算前，企業財稅管理人員對合法票據的審核管理以及實施準確的會計處理，是企業財稅管理的一項非常重要的工作內容。
本專題將從房地產開發全程角度出發，根據現行財稅政策規定，精心審視開發過程中各類重要票據的管理和會計核算處理，旨在提高企業財務管理和稅收票據管理的實務技能。
‖主講專家‖陳老師：著名稅務策劃專家，中國注冊稅務師、注冊會計師，國家稅務總局稽查局稅收專項檢查組成員、稅收咨詢服務組成員。曾在稅務干部學校任教，歷任區地稅局稅政科副科長、科長、副局長、局長，市局稽查局局長；省注冊稅務師后期教育主講老師、國家稅務總局中國稅務雜志社《稅收疑難問題解答》專欄首席咨詢顧問及專家；在全國稅務系統業務精英，稅收策劃理論界獨樹一幟，多家稅收策劃網評價其為"十大稅收策劃專家"；在國家級稅務專業報刊發表稅收業務籌劃文章和稅收論文200多篇。出版個人專著5部，參與國家稅務總局稽查局編寫稅務稽查專業培訓教科書《房地產稅務稽查實務》和《稅務稽查案例》書籍二部；個人專著《企業所得稅疑難業務指南》和《企業并購重組稅收籌劃及運用》深受稅務界和企業界的好評。在全國各大城市主講房地產行業稅收專題講座上千次，受到各地房地產企業學員的認同和熱烈追捧。
‖主講內容‖
一：合法票據的稅務判斷
1．合法票據分為哪六類，利息、業務宣傳品、食堂支出、臨時工、拆遷支出等是否需要取得稅務發票？
2．內部票據與外部票據分類與管理，哪些賬務處理可以自制票據？
3．稅務發票的分類，地稅發票和國稅發票分類，電子發票使用新政
4．發票的開具地點和開具時間，增值稅發票和營業稅發票何時開具？貨物發票與
建筑安裝業發票應從哪里取得？
5．合法發票的審核要點，現金支付與轉賬支付審核。哪些費用發票不能使用現金
支付？
二：取得項目階段票據審核與會計核算
1．土地成本費用的票據管理
⑴ 招拍掛土地出讓金合法票據
⑵ 建設政府基礎設施置換土地票據
⑶ 直接從第三方購買土地的合法票據
⑷ 土地投資票據
⑸ 股權收購取得土地票據
⑹ 吸收合并取得土地發票
⑺ 競拍土地過渡到項目公司土地票據如何轉移
⑻ 項目合作如何分攤管理成本費用票據
2．取得政府土地出讓金和拆遷補償金會計如何核算，企業所得稅和土地增值稅處理
3．拆遷補償費用合法票據管理，哪些需要稅務發票，哪些不需要稅務發票？
⑴ 貨幣性補償支出票據
⑵ 非貨幣性補償成本列支票據
4．拆遷戶代建房屋成本費用票據如何管理和核算
5．購置辦公用品票據審核要點
6．企業開工前期開辦費的核算、資本化和費用化的確認標準
7．契稅的計稅依據和土地使用稅的納稅時間及減免稅規定
三：開發環節票據審核與會計核算
1．政府部門規費及財務核算，規費計入開發成本還是計入開發費用？
2．甲供材發票管理，包工不包料合同發票與包工不包料合同材料發票如何列支如
何進行財務核算？
3．外購設備發票管理，購置設備發票如何直接進入開發成本
4．精裝修房電器、家具取得的發票是否可以計入開發成本
5．購買材料、物品善意取得虛開增值稅發票如何計入開發成本
6．利息費用發票管理
⑴ 哪些利息費用不需要發票
⑵ 個人借款利息發票如何取得
⑶ 混合型投資利息費用發票
7．利息費用的會計核算。利息費用資本化和費用化的財務核算劃分標準，企業所
得稅資本化與費用化的判斷，利息費用土地增值稅扣除規定。
8．合作建房、代建項目和自建項目區分，合同與票據方面有何要求
9．開發項目成本核算對象的會計判斷標準，企業所得稅的劃分標準及土地增值稅
清算對象的基本核算項目。產權調換拆遷補償支出如何核算計入開發成本？
10．開發產品成本核算項目。會計劃分哪7項，企業所得稅成本核算項目分為哪
6項？成本核算對象與成本核算項目是二級科目還是三級科目？多欄式成本
核算賬簿如何設置？
11．共同成本和間接成本分攤方法。會計上的三種方法與稅務規定的四種方法如何
運用，哪些是規定分配方法，哪些是自選分配方法？
12．開發間接費用核算內容分析。開發間接費用與管理費用的區別以及對企業所得
稅和土地增值稅的影響分析
四：銷售階段票據審核與會計核算
1．項目部費用發票與管理部門費用如何區分
2．營銷人員支付工資薪金票據和支付傭金發票區別
3．營銷禮品和物品需要取得哪些發票才能稅前扣除
4．實物折扣、價格折扣折讓、補退房款如何處理？需要取得哪些合法憑據？
5．企業支付違約金、賠償費用如何稅前扣除？
6．產權置換視同銷售如何列支成本費用，如何進行會計核算
7．營銷設施建造費用如何進行會計核算處理，如何在企業所得稅和土地增值稅中
扣除？
8．預收賬款財務核算，營業稅金及附加核算分析。會計上是按權責發生制核算還
是按收入與費用配比原則確認？不同核算在納稅方面的不同影響分析
五：完工階段票據審核與會計核算
1．交房手續與完工時間判斷主要依據
2．完工階段匯算清繳取得成本費用票據時間
3．完工前收入會計核算與完工后收入確認時點。預收賬款會計核算與企業所得稅
政策規定的重大區別
4．項目土地增值稅清算取得票據時間要求
5．跨期取得成本費用發票稅務上和會計上如何處理？
6．物業用房、幼兒園、配電房等公共配套設施核算財稅分析。上述配套設施移交
給業主是否視同銷售征稅？
7．開發項目土地增值稅清算會計核算銜接。哪些數據采用會計核算方法取得，
哪些數據按稅法規定重新計算取得？
六：專家現場預留時間，回答學員涉稅疑難問題
第二課題：房地產行業稅務行政復議和訴訟案例解析專題
——＜2016年1月10日1天由賈老師老師主講＞
‖專題說明‖
在履行納稅義務過程中，您和公司的權利包括哪些內容？當您和公司的正當利益受損時，如何有效行使您和公司的權利來維護？面對稅務局下發《行政處罰通知書》和《稅務處理決定書》時，您和公司是否清楚后果是什么？如何處理？
稅務管理，通俗的講就是稅務局的主要工作包括哪些內容？政策僅僅是一部分，除了稅收政策，無論是財務人員（含總監和經理）還是公司董事或老板，更應該了解和掌握的是涉稅司法救濟——稅務行政處罰聽證程序、稅務行政復議流程和主要內容、稅務行政訴訟的相關規定和如何獲得國家賠償等內容。
什么是真實的案例？只有通過法院裁定或判決結果——行政裁決書和行政判決書還原的案例才是唯一真實的！如何理解“案例執法”？如何提高您的涉稅司法救濟能力？如何提高您和公司的稅務管理水平？賈老師通過案例的解析，幫助您“總結勝訴經驗、吸取敗訴教訓，有則改之無則加勉！”
‖主講專家‖賈老師：著名房地產納稅規劃實戰籌劃專家，國家稅務總局<房地產開發經營業納稅評估模型及案例> 主編，著作：《稅源專業化管理》（2014年8月）《房地產開發經營業納稅評估模型的應用與操作實務》（2012年3月），自2003年起從事企業納稅評估與涉稅風險管理的理論研究11年，積極探索納稅評估工作的組織體系、制度體系和方法體系建設，深入研究如何開展房地產行業稅種納稅評估工作；在稅務所工作11年，具有豐富的基層日常征管、納稅輔導、納稅評估、風險防控和稽查檢查的實踐經驗和理論研究成果。對整體稅收征管發展趨勢、各項稅收程序性管理工作和如何開展行業納稅評估（涉稅風險防控）等均有務實準確的認識。長期在北京、上海、成都、江蘇、鄭州等全國數十個城市授課，課程涵蓋房地產投融資、發票管理、商業模式、經濟合同、兼并收購、稅務行政復議和訴訟專題，講授由淺入深、生動活潑、內容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用。
‖主講內容‖
一：一般法和特別法的實務
二：行政復議法與稅務行政復議規程
三：行政復議前置與行政訴訟
四：行政強制法與稅務行政強制
五：判決書解析
1．福建龍巖xx公司不服被告福建省xx市國家稅務局稅務行政復議一案
2．中山市xx房地產有限公司因與被上訴人中山市地方稅務局稅務行政處罰糾紛
一案
3．xx自治區地方稅務局稽查局與xx房地產開發有限公司稅務行政處罰二審行政
判決一案
4．廣西某房地產有限公司不服被告南寧市國家稅務局作出的稅務行政處罰一案
5．鄭州xx地投資管理有限公司與鄭州市xx國家稅務局稅收管理糾紛一案
六：交流與問題解答
1．稅務局二審敗訴：“xx自治區地方稅務局稽查局與xx房地產開發有限公司稅務行政處罰二審行政判決一案：……綜上，本院認為，稅務局作為國家稅收征管機關除依法征收稅款之外，通過稅收征管服務，創造良序的稅企關系，促進企業健康、可持續的發展，是稅務機關的另一項重要職責。縱觀本案稅務局作出的《稅務行政處罰決定書》，其將瑞成房產公司低于市場價格銷售給退休老職工的房屋，簡單地定性為“無正當理由，明顯低于市場價格，”屬認定事實不清，主要證據不足。原審法院判決主文正確，應予維持。上訴人稅務局的上訴理由不能成立，應予駁回。依據《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（一）項之規定，判決如下：駁回上訴，維持原判主文部分。”
2．XX稅局敗訴案：淮安xx高中訴xx地方稅務局：
“綜上，本院認為，被告征收相關稅款缺乏法律依據，故其據此作出的行政處罰亦缺乏事實依據及法律依據。根據《中華人民共和國行政訴訟》第五十四條第（二）項之規定，判決如下：撤銷被告XX市XX地方稅務局于20XX年12月4日作出的罰（20XX）3號稅務行政處罰決定書。”
‖培訓對象‖各房地產企業領導，主管財稅領導、財務總監、稅務經理、主管會計與
財務人員、法務部、稅務、會計師事務所及各財務咨詢公司的工作人員。
‖資 料‖本次2個專題配套講義、政策輯要與案例集資料。
‖培訓時間‖2016年1月7日至10日（1月7日全天報到,8-9-10日三天課程）
‖培訓地點‖鄭州◇百利中州國際飯店（鄭州市金水區經五路與緯三路交匯處）
‖相關費用‖人民幣3980元/人（含授課、場地、資料、會務、現場咨詢費等）。
↘ 如需安排食宿者，可統一安排，費用自理，（具體詳見參會確認函）。

陳老師：著名稅務策劃專家，中國注冊稅務師、注冊會計師，國家稅務總局稽查局稅收專項檢查組成員、稅收咨詢服務組成員。曾在稅務干部學校任教，歷任區地稅局稅政科副科長、科長、副局長、局長，市局稽查局局長；省注冊稅務師后期教育主講老師、國家稅務總局中國稅務雜志社《稅收疑難問題解答》專欄首席咨詢顧問及專家；在全國稅務系統業務精英，稅收策劃理論界獨樹一幟，多家稅收策劃網評價其為"十大稅收策劃專家"；在國家級稅務專業報刊發表稅收業務籌劃文章和稅收論文200多篇。出版個人專著5部，參與國家稅務總局稽查局編寫稅務稽查專業培訓教科書《房地產稅務稽查實務》和《稅務稽查案例》書籍二部；個人專著《企業所得稅疑難業務指南》和《企業并購重組稅收籌劃及運用》深受稅務界和企業界的好評。在全國各大城市主講房地產行業稅收專題講座上千次，受到各地房地產企業學員的認同和熱烈追捧。

賈老師：著名房地產納稅規劃實戰籌劃專家，國家稅務總局<房地產開發經營業納稅評估模型及案例> 主編，著作：《稅源專業化管理》（2014年8月）《房地產開發經營業納稅評估模型的應用與操作實務》（2012年3月），自2003年起從事企業納稅評估與涉稅風險管理的理論研究11年，積極探索納稅評估工作的組織體系、制度體系和方法體系建設，深入研究如何開展房地產行業稅種納稅評估工作；在稅務所工作11年，具有豐富的基層日常征管、納稅輔導、納稅評估、風險防控和稽查檢查的實踐經驗和理論研究成果。對整體稅收征管發展趨勢、各項稅收程序性管理工作和如何開展行業納稅評估（涉稅風險防控）等均有務實準確的認識。長期在北京、上海、成都、江蘇、鄭州等全國數十個城市授課，課程涵蓋房地產投融資、發票管理、商業模式、經濟合同、兼并收購、稅務行政復議和訴訟專題，講授由淺入深、生動活潑、內容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用。

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