【培訓對象】
各房產企業領導，財務部門負責人、會計主管、會計核算人員、稅務主辦、
（具有一年以上房地產開發工作經驗）稅務、會計師事務所及各財務咨詢公司的人員。

【培訓收益】
本次培訓為“江蘇省土地增值稅清算專場”，這次將緊密結合財政部、國家稅務總局和江蘇省地方稅務局關于土地增值稅清算的法律、法規和近兩年來出臺的稅收新政來講解。課程全部采用真實的案例——真實的情景再現、真實的處理結果，全部案例都來源于全國各地稅收執法實踐。希望通過本次培訓，讓大家對土地增值稅獲得一次前所未有的、不一樣的、全新的認識與感受。

  2015年房地產企業土地增值稅清算經典案例解析專題之
――江蘇省土地增值稅清算培訓專場通知――
‖2015年12月10–12日‖—‖無錫•山水錦輝大酒店‖—‖主講：楊老師‖
‖專題背景‖
隨著營改增工作的不斷深入和房地產稅的即將出臺，土地增值稅這一稅種也將逐步退出歷史舞臺。在新稅制出臺之前，地稅部門將不可避免的對房地產行業的土地增值稅展開一次大規模的、旋風式的突擊性檢查、清算工作。為了幫助大家將涉稅風險降到最低，我們愿意再一次與大家一同更加深入的研究與學習土地增值稅。


‖課程綱要‖
「案例分析01」：房產已經全部銷售，但是房地產開發公司一直未取得土地使用權，是否應征收
土地增值稅？
「案例分析02」：房屋從土地當中分離出來單獨轉讓，是否征收土地增值稅？
「案例分析03」：委托代建必須符合哪些條件，代建業務雙方一般應如何進行會計核算？
「案例分析04」：國有土地使用權被收儲是否應征收土地增值稅？
「案例分析05」：以接受投資入股土地進行開發，土地的入賬價值怎樣計算，以什么為原始憑證？
如果是先接受土地投資入股，再以股權轉讓形式取得對方的股權，股權溢價能否
作為土地成本扣除？
「案例分析06」：在確認開發項目是否達到清算條件時，對國稅發[2006]187號、國稅發[2009]91
號文件中的“竣工驗收”“銷售達到85%”、“取得銷（預）售許可證滿三年”應該
如何理解？
「案例分析07」：國稅發[2006]187號文件第一條規定：“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產
開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算”。其中的“國家有關部門審批的房地產開發項目”和“分期項目”應該如何理解？
「案例分析08」：房地產企業銷售有產權的地下車庫、車位應如何進行清算？
「案例分析09」：清算時，對“公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對待？
「案例分析10」：在實際工作中，發生視同銷售行為，應如何處置？
「案例分析11」：政府按照土地出讓協議規定的價格，回購安置房的，應如何確認銷售不動產收入？
「案例分析12」：在實際工作中，一次性取得土地分期開發的、同一項目中含有不同類型房地產的，
清算時土地成本應如何計算扣除，其他成本應該如何計算扣除？
「案例分析13」：清算時，房地產企業“支付給國土資源局”的土地違約金、滯納金是否可以計
入開發成本扣除？
「案例分析14」：未按規定實際支付土地價款，或者支付價款時未按照規定取得合法憑據的土地
，清算時是否允許扣除？
「案例分析15」：經國土局批準同意，開發商拿地時用以前為政府墊付的工程款等資金抵頂土地
出讓金。這部分土地出讓金，沒有土地出讓金票據，能否扣除？
「案例分析16」：母公司購得土地，款項全額支付，并取得收據。拍得土地后，注冊全資子公司
，作為開發此地的項目公司，與土地局簽定合同補充條款，將土地的受讓人變更為
子公司相關稅費及土地證由子公司辦理，總公司支付的土地價款作為兩家公司往來款項。土地出讓金用票據的付款單位為總公司，在計算土地增值稅的扣除項目時，此票據是否允許扣除土地價款？
「案例分析17」：開發商與國土部門簽訂了土地出讓合同，代政府完成拆遷或支付拆遷補償費，
并以此抵頂土地出讓金，抵頂部分未支付地價款，無票據，差額部分支付了地價
款并取得票據。抵頂部分能否扣除？
「案例分析18」：改制企業按照政府改制文件取得土地使用權，無票據，清算時土地成本如何扣除？
「案例分析19」：房地產企業，支付拆遷補償費應取得什么票據？
「案例分析20」：開發項目涉及“拆遷安置”的，開發成本應如何計算？
「案例分析21」：單棟建筑物含有不同類型的房地產的，清算時，其建筑成本應該如何計算分攤？
「案例分析22」：國稅發[2006]187號，“銷售已裝修的房屋”中的“房屋裝修費”應如何理解？
「案例分析23」：清算時，開發項目涉及到甲供材發票是否允許直接扣除？涉及到混合銷售業務
的對開發公司所取得的票據應如何把握？
「案例分析24」：在土地增值稅清算時，企業支出已取得合法憑據但未實際支付的部分（例如：
工程款）可否計入扣除項目？
「案例分析25」：房地產開發企業將房產全部銷售后，配套設施的產權轉到哪里？稅務機關如何
掌握？
「案例分析26」：公共配套設施租賃業務應該如何計算征收土地增值稅？
「案例分析27」：清算時，對開發公司“在小區外部為政府建設公益性設施發生的費用”是否允
許扣除？
「案例分析28」：規劃外發生的項目內建設支出，是否允許扣除？
「案例分析29」：計算土地增值稅時，“營銷設施建造費用”是否允許計入開發成本扣除？
「案例分析30」：房地產企業同時開發多個項目，不能明確劃分所屬項目的共同費用、開發間接費
，清算時如何計算扣除？
「案例分析31」：房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、
基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，應該如何
處置？
「案例分析32」：為什么土地增值稅清算時企業的開發費用不據實扣除，而是按照成本的5--10%
計算扣除，這樣做的用意是什么？
「案例分析33」：《土地增值稅實施條例細則》第七條當中的“金融機構”應怎樣理解？關于借款
費用的扣除應如何把握？
「案例分析34」：房地產企業向個人、其他單位（含關聯方）借款，費用是否可以扣除？委托其
他單位、個人向金融機構借款，費用是否可以扣除？取得個人、單位委托銀行
借款，費用是否可以扣除？取得集團內部統借統還借款，費用是否可以扣除？
「案例分析35」：開發用地繳納的土地使用稅，因土地糾紛發生的訴訟費、律師費，企業開發部、
預算部、材料部、技術部等部門的費用，屬于開發間接費還是開發費用？
「案例分析36」：為什么必須區分開發間接費和開發費用？
「案例分析37」：清算時，與轉讓房地產有關的稅金應該如何計算扣除？
「案例分析38」：轉讓、銷售舊房應如何計算扣除項目金額？
「案例分析39」：房地產開發公司項目完工后，應如何進行土地增值稅清算的具體操作？
「案例分析40」：清算后銷售尾盤，應如何計算繳納土地增值稅？
‖培訓受眾‖各房產企業領導，財務部門負責人、會計主管、會計核算人員、稅務主辦、
（具有一年以上房地產開發工作經驗）稅務、會計師事務所及各財務咨詢公司的人員。
‖資 料‖本次專題配套講義、政策輯要與案例集資料。
‖培訓時間‖2015年12月10日至12日（12月10日全天報到,11-12日兩天課程）
‖培訓地點‖無錫◇山水錦輝大酒店（無錫市北塘區棉花巷西新街9號〈百腦匯對面〉）
‖相關費用‖人民幣2980元/人（含授課、場地、資料、會務、現場咨詢費等）。
↘ 如需安排食宿者，可統一安排，費用自理，（具體詳見參會確認函）。

‖主講專家‖楊老師：我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與國家稅務總局組織的房地產業，建筑業稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務稽查實戰工作經驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環從事房地產稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十九個省、市、自治區。教學內容涉及稅收征收管理、稅務稽查、稅務行政法、稅收籌劃等多個學科，有著十分豐富的教學經驗。授課模式：政策解讀＋案例分析＋現場互動（楊老師每次在培訓現場與學員互動時間不少于一個半小時，可以現場全部解決學員提出的涉及到房地產，建筑行業的所有的稅收問題）具有較強的時效性與實操性，授課特點：準確、透徹、簡捷、實用；授課風格：生動，詼諧、風趣、幽默。因此受到各地學員的認同與熱烈追捧。

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