第一節：土地增值稅稽查形式分析
《重慶市地方稅務局關于土地增值稅若干政策執行問題的公告》2014年9號公告的執行帶來哪些稽查新動向及應對策略

 

第二節：土地增值稅清算鑒證、稅收稽查應對及稅收風險點
一、土地增值稅清算單位的檢查
1．土地增值稅清算時清算項目到底應該分為幾類？
2．清算單位內各類核算對象，是否能夠合并清算？
3．如何確定土地增稅的清算單位？
4．如何把握“國家有關部門審批的房地產開發項目”、“分期開發的項目，以分期項目為單位清算”、“一次性取得土地，分期開發”？
5．商住一體樓土地增值稅計算及應對技巧
6．對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅？
7．房地產企業的建設工程，在工程項目登記備案時，沒有進行分期項目的備案，但是，企業自行劃分了項目分期建設，在做土地增值稅清算時，是否可以自行劃分的分期建設為項目單位進行清算？
8．地下人防設施是否應屬于土地增值稅的征稅范圍?
9．小產權房是否應屬于土地增值稅的征稅范圍?
10．采取BT模式建設新民居工程需要繳納土地增值稅嗎？
11．房地產聯合開發項目土地增值稅如何清算？

 

二、土地增值稅清算時點的確定及其稅務風險
1．土地增值稅清算到底應該掌握在那個時點進行？
2．清算實點確定應注意的事項及涉稅風險

 

三、稅務稽查人員重點關注的事項

 

四、土地增值稅清算項目收入稽查及稅收疑難點
1．土地增值稅收入清算的基本稽查程序和方法
2．土地增值稅清算條件稽查
3．應稅收入的檢查
⑴ 賬面應稅收入的檢查             
⑵ 審查入賬價格
⑶ 應列未列應稅收入的審查         
⑷ 非直接銷售和自用房地產的收入的檢查
4．轉讓永久使用權檢查
5．代收款項檢查
6．土地增值稅清算收入確認的3個重點
7．與收入有關的疑難問題解析：
⑴ 企業在土地增值稅清算時，未開票也未簽訂銷售合同的房產應如何確認收入？
⑵ 房產轉讓合同上約定了房價，但不包含轉讓稅金，約定轉讓稅金由房產受讓方承擔，轉讓收入怎樣確定？

 

五、扣除項目的稅務稽查及疑難問題
1．扣除項目稅務稽查方法
2．土地征用及拆遷補償費的稽查方法及風險點
⑴ 稅務機關對土地征用及拆遷補償費的稽查要點
⑵ 企業支付給國土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計入開發成本扣除？
⑶ 企業外購樓盤發生的契稅轉讓時如何計算扣除
⑷ 成片受讓土地、分期開發時，如何確定已轉讓部分應分攤的土地使用權金額？
⑸ 合作建房分配產品的，在清算中如何確定開發企業取得的土地的金額？
⑹ 土地使用權評估增值是否可以作為成本扣除？
⑺ 單位轉讓土地使用權時,土地部門收取的土地閑置費、土價評估費的土地增值稅處理
⑻ 納稅人取得土地應上交的土地出讓金不直接支付給土地管理部門，而是作為政府部門對企業投資，可否作為計算土地增值稅扣除項目？
⑼ 土地滯納金在計算土地增值稅時能否扣除？
3．前期工程費的稽查方法及風險點
設計費稅收籌劃涉稅風險點
4．建筑安裝工程費的稽查方法及風險點
⑴ 采用發包方式進行建筑安裝工程施工的檢查
⑵ 采用自營方式進行建筑安裝工程施工的檢查
⑶ 房屋裝修費用怎樣確定
⑷ 地下車庫、商鋪的建筑安裝成本應如何計算扣除
5．基礎設施費和公共配套設施費的稽查方法及風險點
⑴ 小區外部為政府配套建設的公益性設施費用是否允許扣除
⑵ 多個（或分期）項目共同發生的公共配套設施費，如何合理分攤？
6．開發間接費用的稽查方法及風險點
⑴ 同一項目是否可采取不同的房地產開發費用計算扣除方法？
⑵ 納稅人繳納的規費可不可以作為扣除利息和管理費用的基數？
⑶ 企業開發部、預算部、材料部、技術部等部門的費用如何扣除
7．開發費用（銷售費用、管理費用、財務費用）的稽查方法及風險點
⑴ 利息扣除的涉稅風險點
⑵ 房地產企業像個人、關聯方借款費用應如何扣除？委托其他單位、個人向金融
機構借款后，交由本單位使用，利息可以在本單位扣除嗎？
⑶ 取得“委托銀行借款”費用是否可以全額扣除？
⑷ 開發用地繳納的土地使用稅如何處理
⑸ 因土地糾紛發生的訴訟費、律師費如何扣除
⑹ 物業啟動費在計算土地增值稅時能否扣除？
8．與轉讓房地產有關的稅金稽查方法及風險點
9．加計扣除項目稽查方法及風險點
10．“舊房及建筑物的評估價格”的檢查

 

第三節：土地增值稅重特疑難事項解析
1．企業取得政府返還土地出讓金的六種形式及土地增值稅涉稅風險？
2．利息支出：企業所得稅與土地增值稅扣除規定有別
3．子公司清算轉給母公司的地下車庫如何繳納增值稅？
4．項目公司注銷前的土地增值稅和企業所得稅的處理
5．真假按揭涉稅處理
6．土地增值稅清算幾種常見錯誤
7．無產權證建筑物如何計算土地增值稅？
8．置換房屋如何繳納營業稅和土地增值稅？
9．注銷當年匯算清繳出現虧損土地增值稅處理
10．雙方均不支付補價的土地置換中的土地增值稅處理
11．將國家無償劃撥的土地進行有償轉讓，但未辦理土地使用權證變更手續的土地增值稅處理
12．未取得項目立項也未取得商品房預售許可證的房地產開發企業，在租賃土地上建造的房產銷售的土地增值稅處理；
13．房地產公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補償，在計算土地增值稅如何處理？如果補償面積超過拆遷合同確定的補償面積，如何處理？
14．以房地產進行投資、聯營的是否征收土地增值稅？
15．房地產企業取得政府給予土地返還款的土地增值稅涉稅風險
16．合作建房是否要繳納土地增值稅？
17．未結清房款收入如何清算？
18．房地產企業銷售尾房如何繳納土地增值稅？
19．出售樣板間如何繳納土地增值稅？
20．不同模式售樓部的會計處理與土地增值稅扣除解析
21．車位及地下車庫如何繳納土地增值稅？
22．房地產企業進行資本運作中土地增值稅的涉稅風險

 

第四節：房地產企業成本核算與稅收風險控制
1．開發產品會計成本與計稅成本的差異與協調
2．成本核算的規范程序
3．成本核算中疑難問題解析
4．成本分配方法

 

第五節：專家現場開放時間，解答學員疑難問題。
 
 

國內著名房地產稅務籌劃專家，長期從事房地產相關行業納稅籌劃研究與實務操作。曾參與多家大中型房地產企業涉稅風險診斷和納稅籌劃方案設計，現兼任多家大中型房地產企業的財稅顧問，擅長將會計、稅收、法律知識綜合運用到企業經營管理之中，具有豐富的涉稅風險防范與納稅籌劃實戰經驗。
多次應邀為全國房地產建筑安裝企業進行財稅專題講座，授課注重實務操作，講課中能準確地將稅收法規與企業會計處理有機結合起來，所講操作方法能直接運用于企業涉稅處理，通俗易懂且操作性強。并當場解答企業棘手財稅問題，被業內人士譽為“中國稅法活字典”和“國內納稅答疑第一人”。