第一節：土地增值稅稽查形式分析
《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規程（暫行）》的執行帶來哪些稽查新動向及應對策略

 

第二節：土地增值稅清算鑒證、稅收稽查應對及稅收風險點
一、土地增值稅清算單位的檢查
1．土地增值稅清算時清算項目到底應該分為幾類？
2．清算單位內各類核算對象，是否能夠合并清算？
3．如何確定土地增稅的清算單位？
4．如何把握“國家有關部門審批的房地產開發項目”、“分期開發的項目，以分期項目為單位清算”、“一次性取得土地，分期開發”？
5．商住一體樓土地增值稅計算及應對技巧
6．對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅？
7．房地產企業的建設工程，在工程項目登記備案時，沒有進行分期項目的備案，但是，企業自行劃分了項目分期建設，在做土地增值稅清算時，是否可以自行劃分的分期建設為項目單位進行清算？
8．地下人防設施是否應屬于土地增值稅的征稅范圍?
9．小產權房是否應屬于土地增值稅的征稅范圍?
10．采取BT模式建設新民居工程需要繳納土地增值稅嗎？
11．房地產聯合開發項目土地增值稅如何清算？

二、土地增值稅清算時點的確定及其稅務風險
1．土地增值稅清算到底應該掌握在那個時點進行？
2．清算實點確定應注意的事項及涉稅風險

三、稅務稽查人員重點關注的事項

四、土地增值稅清算項目收入稽查及稅收疑難點
1．土地增值稅收入清算的基本稽查程序和方法；
2．土地增值稅清算條件稽查
3．應稅收入的檢查
⑴ 賬面應稅收入的檢查             
⑵ 審查入賬價格
⑶ 應列未列應稅收入的審查         
⑷ 非直接銷售和自用房地產的收入的檢查
4．轉讓永久使用權檢查
5．代收款項檢查
6．土地增值稅清算收入確認的3個重點
7．與收入有關的疑難問題解析：
⑴ 企業在土地增值稅清算時，未開票也未簽訂銷售合同的房產應如何確認收入？
⑵ 房產轉讓合同上約定了房價，但不包含轉讓稅金，約定轉讓稅金由房產受讓方
承擔，轉讓收入怎樣確定？

五、扣除項目的稅務稽查及疑難問題
1．扣除項目稅務稽查方法
2．土地征用及拆遷補償費的稽查方法及風險點
⑴ 稅務機關對土地征用及拆遷補償費的稽查要點
⑵ 企業支付給國土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計入開發成本扣除？
⑶ 企業外購樓盤發生的契稅轉讓時如何計算扣除
⑷ 成片受讓土地、分期開發時，如何確定已轉讓部分應分攤的土地使用權金額？
⑸ 合作建房分配產品的，在清算中如何確定開發企業取得的土地的金額？
⑹ 土地使用權評估增值是否可以作為成本扣除？
⑺ 單位轉讓土地使用權時,土地部門收取的土地閑置費、土價評估費的土地增值稅處理
⑻ 納稅人取得土地應上交的土地出讓金不直接支付給土地管理部門，而是作為政府部門對企業投資，可否作為計算土地增值稅扣除項目？
⑼ 土地滯納金在計算土地增值稅時能否扣除？
3．前期工程費的稽查方法及風險點
設計費稅收籌劃涉稅風險點
4．建筑安裝工程費的稽查方法及風險點
⑴ 采用發包方式進行建筑安裝工程施工的檢查
⑵ 采用自營方式進行建筑安裝工程施工的檢查
⑶ 房屋裝修費用怎樣確定
⑷ 地下車庫、商鋪的建筑安裝成本應如何計算扣除
5．基礎設施費和公共配套設施費的稽查方法及風險點
⑴ 小區外部為政府配套建設的公益性設施費用是否允許扣除
⑵ 多個（或分期）項目共同發生的公共配套設施費，如何合理分攤？
6．開發間接費用的稽查方法及風險點
⑴ 同一項目是否可采取不同的房地產開發費用計算扣除方法？
⑵ 納稅人繳納的規費可不可以作為扣除利息和管理費用的基數？
⑶ 企業開發部、預算部、材料部、技術部等部門的費用如何扣除
7．開發費用（銷售費用、管理費用、財務費用）的稽查方法及風險點
⑴ 利息扣除的涉稅風險點
⑵ 房地產企業像個人、關聯方借款費用應如何扣除？委托其他單位、個人向金融
機構借款后，交由本單位使用，利息可以在本單位扣除嗎？
⑶ 取得“委托銀行借款”費用是否可以全額扣除？
⑷ 開發用地繳納的土地使用稅如何處理
⑸ 因土地糾紛發生的訴訟費、律師費如何扣除
⑹ 物業啟動費在計算土地增值稅時能否扣除？
8．與轉讓房地產有關的稅金稽查方法及風險點
9．加計扣除項目稽查方法及風險點
10．“舊房及建筑物的評估價格”的檢查

第三節：土地增值稅重特疑難事項解析
1．企業取得政府返還土地出讓金的六種形式及土地增值稅涉稅風險？
2．利息支出：企業所得稅與土地增值稅扣除規定有別
3．子公司清算轉給母公司的地下車庫如何繳納增值稅？
4．項目公司注銷前的土地增值稅和企業所得稅的處理
5．真假按揭涉稅處理
6．土地增值稅清算幾種常見錯誤
7．無產權證建筑物如何計算土地增值稅？
8．置換房屋如何繳納營業稅和土地增值稅？
9．注銷當年匯算清繳出現虧損土地增值稅處理
10．雙方均不支付補價的土地置換中的土地增值稅處理
11．將國家無償劃撥的土地進行有償轉讓，但未辦理土地使用權證變更手續的土地增值稅處理
12．未取得項目立項也未取得商品房預售許可證的房地產開發企業，在租賃土地上建造的房產銷售的土地增值稅處理；
13．房地產開發企業的建設工程，在工程項目登記備案時，沒有進行分期項目的備案，但是，企業自行劃分了項目分期建設，在做土地增值稅清算時，是否可以自行劃分的分期建設為項目單位進行清算？
14．房地產公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補償，在計算土地增值稅如何處理？如果補償面積超過拆遷合同確定的補償面積，如何處理？
15．以房地產進行投資、聯營的是否征收土地增值稅？
16．房地產企業取得政府給予土地返還款的土地增值稅涉稅風險
17．合作建房是否要繳納土地增值稅？
18．未結清房款收入如何清算？
19．房地產企業銷售尾房如何繳納土地增值稅？
20．出售樣板間如何繳納土地增值稅？
21．不同模式售樓部的會計處理與土地增值稅扣除解析
22．車位及地下車庫如何繳納土地增值稅？
23．房地產企業進行資本運作中土地增值稅的涉稅風險

第四節：房地產企業發票的涉稅風險及風險應對
1．發票取得的總原則
2．沒有取得發票稅法允許扣除的特例？
3．發票開具的時限如何把握及特殊規定？
4．甲供材、分包工程發票的開具及業務處理
5．虛開發票及應對策略
6．稅務局稽查的“九字方針”
7．發票開具“三流統一”
8．營改增帶來哪些發票的風險？
9．開發成本的各項支出應取得何種票據？

第五節：營改增對房地產企業、建安企業的影響
1．營改增理論上有益影響有哪些？
2．企業資產負債表、利潤表的影響
3．營改增對融資與現金流的影響
4．稅收負擔與經營成本的影響
5．營改增對發票的影響
6．營改增后成本抵扣技巧
7．營改增無法回避土地、建材、人工進項稅抵扣問題
8．“營改增”產生的財務核算新問題
9．如何應對營改增

第六節：“三舊改造”風險點及稅務處理
1．“三舊改造”無法回避的問題
2．“三舊改造”面臨的風險：營運風險、財務風險、市場風險、社會和自然風險
3．利益協調關鍵因素分析
4．“三舊改造”操作基本流程
5．“三舊改造”涉稅處理

第七節：政策性搬遷把控要點及應對技巧
1．政策性搬遷和非政策性搬遷區別（政策性搬遷的三大要素）
2．政策性搬遷收入稅收控制點
3．政策性搬遷各稅種解析（營業稅、土地增值稅、契稅印花稅等）
4．搬遷支出稅收控制點
5．搬遷資產稅務處理及新舊政策的變化
6．政策性搬遷的遞延納稅

第八節：爛尾樓收購運作模式及風險管控解析
1．爛尾樓收購應考慮的主要問題
2．爛尾樓資金運作各種方案及稅收分析
3．開發商收購爛尾樓建設土地增值稅如何加計扣除
4．爛尾樓收購策劃

第九節：現場互動，學員問，老師答，疑難問題全解決。

 

谷倉新國貨研究院（小米生態鏈企業）創始人（2016-)

北京市杰出設計人オ(2020)

第十六屆亞運會（廣州）火炬設計組組長(2009-2010)曾任北京科技大學工業設計系副主任（2002-2012)光華龍騰獎中國設計業十大杰出青年（2013)

北京市青年崗位能手（2006)

北京工業設計促進專項杰出設計人才（2020）

浙江大學本科、江南大學碩士、清華大學博士