第一講：2014年最新稅收改革動態與策略應對
1、新一輪稅制改革的背景與前瞻
（1）30年來的稅制改革歷程回顧
［問題］稅制改革處理的是什么關系？2014年稅改需要解決什么樣的根本性問題？
對企業發展是利還是弊？
（2）新一輪稅制改革的五大主題
［問題］稅制改革五大主題的調整，需要企業做出怎樣的應對？比如說在計算繳納
企業所得稅時是否需要考慮職工利益？與稅務機關處理好征納關系是否還能繼續暢通無阻？
（3）新一輪稅制改革的內容動向

 

2、房產稅改革試水與深化改革
（1）為什么要進行房產稅擴圍改革？
［問題］房地產稅改革僅僅是中央對房地產市場實施調控的手段嗎？
（2）何時進行房產稅的擴圍改革？
［問題］房產稅法會在何時出臺？2015年，還是2016年？
（3）房產稅改革的主要內容有哪些？
［問題］個人擁有的所有房產都征稅嗎？網絡上流傳的所謂個人有80平米的免稅
優惠是真的還是假的？境外的房產是否也征房產稅呢？
（4）房產稅改革對房地產及建筑業有何影響？如何應對？
［問題］房產稅的開征會對中國房地產市場產生多大影響？房價會跌還是漲？對中
國經濟又會有什么影響？建筑業會因之受牽連嗎？會產生新的稅務稽查風險嗎？
物價與股價會漲還是跌？

 

3、發票使用與稅收征管變革
（1）中國式征稅的弊端分析
［問題］以票管稅究竟有幾重罪？還會繼續占據征稅主流嗎？為什么很多國家沒有
發票，稅收征管效率卻很高？為什么要發票改革？其背后的問題是什么？
（2）網絡發票試點正當時
［問題］什么是網絡發票？網絡發票是網店使用的發票嗎？推行網絡發票有什么好
處？又需要哪些條件？這些條件是否成熟？
（3）發票改革推出終極版
［問題］中國發票改革會向何處去？發票改革的終極版本會是什么？當終極版來臨
時，房地產企業與建筑施工企業又該如何應對？

 

 4、其他稅制改革內容早知道
（1）個人所得稅從分類稅制向綜合稅制邁進嗎？
（2）稅收征管法會不會修訂？何時修訂？對企業有何影響？
（3）土地增值稅會如何改革？對開發企業有何影響？

 

第二講：房地產及建筑業經典籌劃思路的錯弊分析
1、地產企業土地取得環節經典納稅籌劃思路錯弊分析
（1）視不同用途調節土地受讓價格籌劃方案的錯弊分析
［案例］A地產企業受讓地地塊，總價1億元。企業擬將其中的80%用于商業開發，20%留作自建辦樓。籌劃師出謀劃策，讓國土部門開具兩張發票，其中商業開發用地價格9000萬元，辦公樓用地1000萬元。如此，商業用地的土地成本增大，可規避土地增值稅、企業所得稅；而自用土地成本減少，可少繳納房產稅等。試 問：這種籌劃思路是否可行？需要注意什么風險？
（2）避免多次流轉納稅的土地受讓主體選擇錯弊分析
［案例］A企業擬受讓B企業的土地，然后再投資設立C企業從事房地產開發。考
慮到A企業受讓B企業土地后需要繳納印花稅、契稅，投資設立C企業時又需要
繳納企業所得稅與土地增值稅，因而，籌劃大師決定直接由C企業受讓B企業的
土地。那么這種籌劃思路是否正確呢？有何風險呢？
（3）以股權收購取代項目轉讓的籌劃思路錯弊分析
［案例］A企業取得土地后進行了實質性項目開發，因資金需要，決定轉讓其正在開發的項目。而B企業恰恰沒有項目可做，于是決定受讓A企業的項目。為進行籌劃，兩企業 協商，決定由B企業收購股權，而不是直接受讓在建工程項目。而且，測算后發現，股權受讓比項目受讓可以少繳納相當部門的稅款。
試 問：這種納稅籌劃是否可行？風險有多大？
（4）轉讓通過股權收購取得土地項目籌劃思路錯弊分析
［案例］甲開發企業擬將其開發的在建項目以股權轉讓的方式以5億元的價格轉讓給了乙企業，但為了規避土地增值稅等，雙方協商進行籌劃：甲將其中的80%的股權以4億元轉讓給乙企業，然后從乙企業的關聯方借得資金1億元；其后在項目開發完成后，從項目中分得股息、紅利1億元，用于歸還乙企業關聯方的借款。至此，甲企業取得5億元股權轉讓收入，，1億元少繳納土地增值稅與企業所得稅。試 問：此籌劃思路是否可行？
（5）以建造特定項目換取土地籌劃思路的風險分析
［案例］為了獲得開發用地，A地產企業與政府商定，為政府建造一座公園、一座橋梁。開發用地的取得成本2億元，開發成本預計3億元，最終銷售收入預計12億元。但建造公園橋梁的成本為1億元。經高人指點，確定下列籌劃方案：開發企業與政府部門協商，要求政府部門開具土地出讓價格3億元，其后，政府用應收土地出讓金與開發企業的應收工程款對沖，進而把公園與橋梁建造成本打入土地成本，規避土地增值稅。試 問：此納稅籌劃思路能否給企業帶來籌劃收益？
（6）變土地返還款為土地價格折扣籌劃思路的錯弊分析
［案例］甲企業與當地政府簽訂土地受讓合同，受讓價5億。但當地政府允諾給予2億的土地返還款。考慮到土地返還款不能抵減土地增值稅的土地成本，而且還需要繳納企業所得稅等相關稅費，因得高人指點做如下策劃：與當地政府協商，把土地返還款轉變為土地價格折扣。試 問：此種籌劃能否得到政府的支持與配合？

2、規劃設計階段的納稅籌劃與經典案例分析
（1）以流轉稅換取土地增值稅的籌劃思路風險分析
［案例］甲企業開發一項目，考慮到其中的增值額較大，因而在項目開工之初，即設立獨立的設計、咨詢等子公司A、B等，然后由A、B等子公司提供規劃、設計、咨詢等服  務，進而增大甲企業開發項目的開發成本，使其開發項目的增值額大幅度下降，規避了大量的土地增值稅。
試 問：此類以流轉稅換取土地增值稅的籌劃思路是否可行？
（2）合作開發的籌劃路徑選擇與錯弊及其風險分析
［案例］A企業有土地但缺資金，而B企業有資金，但沒項目，于是兩企業決定進行合作開發，并且，在高人的指點之下，選擇設立法人企業的方式進行合作開發。試 問：投資設立法人企業進行全作開發，真的能夠給企業帶來納稅籌劃收益嗎？
（3）分別核算與合并核算的籌劃及其思路分析
［案例］A地產企業同時取得兩地塊，第一處預計售價1億元，按稅法計算確定的可扣除的項目費用總額4000萬元；第二處預計售價1.5億元，按稅法計算確定的可扣除的項目費用總為1億元。企業出于規避土地增值稅等相關稅費的目的，經高人指點后，將兩個項目合并核算，而且經過測算可以少繳納土地增值稅3000多萬元。試 問：這種納稅籌劃思路與方法是否可行？
☆ 延 伸：如果是同一地塊，分期開發與合并開發是否可行呢？
（4）為規避土地增值稅實施費用轉移籌劃策略的可行性分析
［案例］A公司投資設立了兩個項目子公司，其中B子公司為別墅開發項目，C子公司為一般商品房開發項目。考慮到B的增值額較高，土地增值稅稅負較重，因而企業做出如下籌劃：其一是將A公司的一部分行政管理人員以及C公司的人員費用等納入（轉移）到B公司，其二是將人A、C公司的一部分費用轉移至B公司。試 問：如此籌劃是否可行？是否能夠給企業帶來真正的籌劃收益？
（5）開發產品類型的選擇籌劃及其可行性研究與分析
［案例］甲地產企業取得土地一塊，對于開發何種類型房產，公司內部有不同的意見，其中大多數財務人員的觀點是：為了享受土地增值稅優惠，應當盡量多的開發普通商品房。試 問：這種觀點有沒有道理？
（6）代理建房籌劃策略需要注意的操作細節與風險分析

3、開發建設階段的納稅籌劃與經典案例分析
（1）資金籌措中真債權作股權籌劃策略的風險分析
［案例］甲企業項目資金緊缺，為了獲得必要資金，與乙企業商定：乙向甲投資，當項目完工，甲企業不再需要資金時，則向乙企業收購其所擁有的甲企業的股權。如此，即不僅可免除甲企業資金匱乏之痛，而且還可以實際納稅籌劃，使乙企業規避利息營業稅與企業所得稅之苦。試 問：此種納稅籌劃思路是否可行呢？
（2）關聯方資金往來的籌劃操作思路的調整與完善
［案例］A開發企業與B建筑施工企業系母子公司，A取得一個大的開發項目，急需大量開發資金；而B企業恰恰有大量閑置資金，因而雙方簽訂協議：A向B采購建筑安裝勞務，B企業為A企業墊付巨額資金進行開發，如此即規避關聯方借款利息稅前只能限額扣除問題。問：此種納稅籌劃思路是否可行？
☆ 延伸思路：假如A、B通過委托銀行貸款的方式進行借款是否也可以規避關聯方借款利息稅前扣除限額的限制？
（3）混淆不同項目成本實施土地增值稅籌劃策略風險分析
［案例］甲地產企業取得土地200畝，擬將其中的60畝用于開發別墅，80畝開發普通商品房，剩余部分與政府合作開發醫院和學校、酒店以及游樂場。政府對醫院和學校給予每平5000元的經濟補償。酒店以及游樂場建成后由公司用于對外出租經營。企業出于規避土地增值稅的目的，決定混淆不同項目的成本，即只確定了普通商品房和非普通商品房兩個成本項目。試問：這種籌劃能不能成功？
（4）甲供材的稅收分析分析及其納稅籌劃策略分析
［案例］甲地產企業與乙建筑企業簽訂一工程合同，合同中中約定：工程所需設備、材料等全部由乙方提供。現在雙方想在降低開發成本的同時，降低稅收成本，
試 問：兩企業該如何處理，才能最大化的獲取稅收收益？工程材料如何處置才不用繳納營業稅？
（5）增加開發成本費用規避土地增值稅籌劃錯弊分析
 

4、銷售階段的納稅籌劃與經典案例分析
（1）土地轉讓轉換為投資業務的納稅籌劃敗局分析
［案例］甲地產企業擬轉讓其受讓的土地使用權，但考慮到其中的營業稅等相關稅費，因而與受讓方協商后作出下列籌劃：甲企業先以土地使用權向乙企業投資，然后再向乙企業轉讓股權。如此，也就實現了規避營業稅的納稅籌劃目標。
請 問：甲企業真的能夠取得納稅籌劃收益嗎？
（2）開發商品銷售規避土地增值稅籌劃思路分析
［案例］甲地產企業開發一個商業樓盤，擬對外銷售給乙企業。甲想通過籌劃規避其中的土地增值稅。于是便向某籌劃專家請教，第一個專家說不能規避土地增值稅；第二個專家說可先按照48號文的規定先投資再轉讓股權進行籌劃，第三個專家說在項目之初就可以先轉讓土地使用權再實施代理開發；第四個專家說采取代建房方式進行籌劃……請問：銷售不動產究竟如何規避土地增值稅？
（3）設立子公司實施銷售籌劃策略的風險分析
［案例］A地產公司計劃以2.3億元出售普通標準住宅，土地成本0.45億元，開發成本0.5億元，期間費用0.3億元。因稅負較重，在高人指點之下，設立獨立銷售子公司實施納稅籌劃：A公司先將商品房以1.6億元價格出售給子公司，子公司再以2.3億元對外銷售，如此，大華公司就可以免征土地增值稅了。
請 問：這種納稅籌劃思路可行嗎？
（4）賣房贈送空調、汽車等納稅籌劃策略的調整
［案例］A房地產開發企業一直以來采用賣房贈汽車、空調等房實施促銷，其做法為：先到4S店或者空調銷售企業購買汽車或者空調，然后再到國稅局開具發票，并將發票交給購房人。如此不僅要繳納增值稅，還不能少繳土地增值稅。經高人指點后，房地產開發企業采取下列策略籌劃：（1）與某汽車4S店聯系，合作開發促銷活動，條件是4S店向其客戶銷售規定的汽車并開具發票；（2）與顧客簽訂《房地產銷售合同》時，將擬贈送的汽車從合同價款中扣除；（3）要求顧客在購買別墅之前，必須與4S店簽訂《汽車銷售合同》，購買指定的汽車并支付款項。
試 問：上述的籌劃思路是否可行？
（5）銷售價格或增值額臨界點籌劃策略的錯亂
［案例］甲企業開發出一批普通商品房。經過初步測算，發現如果確定商品房銷售價格為每平米5800元，那么其增值率為21%，而如果適當降低，如每平米5500元，則增值率降低到19.8%，不用繳納土地增值稅，公司層決定，降低房價實施納稅籌劃。試問：這種經降低銷售價格，實施增值率臨界點的籌劃策略是否可行？
（6）裝修業務獨立能夠降低土地增值稅稅負嗎？
［案例］甲地產企業設立乙建筑安裝子公司，其目的為：把裝修業務獨立出去后，將其中的一部分不動產銷售收入轉換為裝修收入，不僅可以規避土地增值稅，而且還可以規避工程材料的營業稅。
試 問：此種納稅籌劃思路真的可行嗎？其中都包含了哪些涉稅風險？
（7）代收費用并入銷售收入實施納稅籌劃的錯弊分析

 

5、持有物業期間的納稅籌劃與經典案例分析
（1）租金轉換為物業費或者倉儲費籌劃的錯弊分析
（2）地產公司租賃變身物業公司的籌劃策略風險分析
（3）母子合并的政策適用爭議與籌劃風險分析

法律碩士
注冊稅務師
經濟師
現供職于江蘇省地方稅務局
中國納稅答疑網答疑專家
中國納稅籌劃師授課專家
中國稅務咨詢師考試指導專家
稅務會計師考試指導老師，個人所得稅專家庫成員，在業界享有“財稅百事通”稱號。在《財政研究》、《經濟研究參考》、《經濟學消息報》、《中國稅務》、《經濟法論叢》、《涉外稅務》、《財會通訊》、《財會研究》、《稅務與經濟》等報刊發表財稅論文百余篇，有多篇文章被中國人民大學報刊復印資料全文轉載；出版有《新納稅申報表填報》、《個人所得稅法解讀》、《企業所得稅匯算清繳手冊》、《納稅評估模型與案例》等著作。先后在北京、上海、廈門、廣州、南京、貴陽、成都、濟南等近百個城市舉辦過房地產建筑財稅專題講座與培訓。講授由淺入深、內容準確、分析透徹、操作實用。